一棟アパート
収益が見込めない一棟アパートを売りたいと思っても、いつ売ればいいのか、売却を成功させられるのか不安という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、どうすれば高額で売れるのか、気になります。そこでここでは、一棟アパートを売却した方の事例や成功させるコツについて解説していきます。
【売却事例】一棟アパートが売れない…
まず、一棟アパート売却の失敗事例を見てみましょう。成功事例を参考にするのも良いですが、どのようなリスクが存在するかを知り、その対策を行うことも大切です。
今回ご紹介するのは「定年を見据えて一棟アパートの売却を決めた」Aさんの場合。高齢でアパート経営を行うのは難しいし、子どもたちも引き継ぐことを望んでいないかもしれない…と、所有物件の整理のために区分マンションを残し、アパートの方は売ろうと考えたそうです。
そこで、不動産会社にまずは買取の相談をしたところ、築年数が35年とかなり古くなっていることから、ローンの残債より高く買い取ることはできないと言われてしまいました。そこで、今度は仲介に乗り出したところ、それでもなかなか売れず。入居者もいるし、家賃収入はプラスになっているため、利回りは悪くないはずなのに…と悩んでいます。
参照元：株式会社和不動産(https://nagomi-fudousan.com/fudousantoushi/detail/shippai/10.html)
その原因は「古い木造アパートはローンが付かない」こと！
では、なぜ築年数が古いとはいえ、利回りも悪くないアパートが売れないのか？というと、Aさんの所有する物件が「木造」であることがポイントとなります。
築年数が古いアパートは、そもそもローン期間が短い
不動産投資は長期間のローンを組めないと収支が悪くなるゆえに、築年数が古いとローン期間が短く、月間収支がマイナスになりやすい傾向があり、物件としては敬遠されがちです。しかも、木造住宅の場合は一般的に「法定耐用年数が22年」と定められているので、それを超えた物件はローンが付かないと考えて良いでしょう。長期ローンが組めない場合、基本的には物件価格の50％程度等、自己資金で補填してローン金額を下げる必要が出てきます。
しかし、一棟アパートは売却金額が普通の住宅に比べると高いですから、なかなか自己資金を用意できず、結果売却が難しい…となってしまうのです。つまり、こういった物件は「現金一括で購入できる人にしか需要が生まれにくい」のです。ローンを組める状況なら購入はできても、売るのは難しいと言えます。
一棟物件の価値の評価方法は？
そもそも一棟物件の価値を評価する方法としては、大きく分けて「積算法」と「収益還元法」があります。それぞれの特徴については以下の通りです。
積算法
「原価積み上げ方式」とも呼ばれ、建物の価格や土地の価格を積み上げていくことで、最終的な価値を決める方法を言います。建物の評価を分ける主なポイントは構造で、木造か鉄骨造か、RC造かによって評価額が異なる点も押さえておきましょう。
また、土地に関しては路線価等をもとに価格が割り出されるのが一般的。それらを平米に応じて乗算していき、全体の価値を評価するわけです。
収益還元法
対して収益還元法は、収益物件の賃料収入に基づき物件の価格を計算する方法です。年間の賃料収入が基準となり、それを「還元利回り（エリアにおいて期待される利回り）」で割り戻すことで物件価格を導き出します。還元利回りはいわば「そのエリアではこのくらいの利回りで取引が行われていますよ」という目安のようなもので、これに基づいて年間の賃料を割り戻せば、売買における評価を計算できるのです。
一般的に金融機関では「収益還元法」が主流
上記どちらが一般的に用いられることが多いのか、というと、金融機関では収益還元法を採用するのが主流だと言われています。これはなぜかといえば、売買価格はエリアによってかなりの開きが出るからです。
例えば地価が高い東京の場合、土地と建物を総合的に評価する積算法ではとうてい相場となる売却額に届きません。ゆえに、賃料と利回りに基づいて評価できる収益還元法の方が、実際の価値に近い金額を割り出しやすいと言えるでしょう。
売却を成功させるコツ
では、一棟アパートの売却を成功させるコツとしては、どのようなものがあるのでしょうか？確認していきましょう。
信頼できる不動産会社を探し、コンサルティングを受ける
まず、重要なのは「信頼できる不動産会社を探す」こと。不動産会社によって得意とする分野は異なるので、アパートの売却に強く、かつエリアに関しても見識の深い業者が望ましいと言えます。まずは査定等を利用し、複数の不動産会社に相談した上で、相性の良さそうな会社に決めましょう。
不動産会社は同じ目標に向かって戦ってくれるパートナーのようなものですから、この呼吸が合えば大きな売却収益に繋がります。具体的には売却対策やタイミングが合うか、が大切と言えるでしょう。
買い手にとって、物件の価値が上がる工夫をする
アパートはその後も経営が続けられるものなので、収益性の高さをアピールする必要があります。買い手にとって魅力的な部分が増えれば、その分売却額は上がる可能性が高いでしょう。
売却コストをできる限り削減したいという気持ちも分かりますが、場合によってはリフォームや修繕など、建物の価値を上げる対策も検討してみてください。現代のニーズに沿うよう少し工夫するだけで、買い手や入居者にとってまったく違う見え方をすることもあるのです。
「人より一歩先」を狙って売却する
売却のタイミングとしては「人より一歩先」が望ましいとされています。もちろん、不動産価格や地価が高騰するピークを狙えればそれが一番良いのですが、なかなかそこに合わせることは難しく、「まだ上がる」と期待しているうちに逆にだんだん価値が下がってしまうことも。基本的にはもう少し待っていれば、程度のタイミングで売るのが手堅いところだと言えるでしょう。
このように、一棟アパートの売却には様々なコツがあります。事例のような木造アパートにもデザインの柔軟性や通気性などアピールポイントはありますから、所有物件の特徴を捉え、不動産会社と相談しながら検討してみてください。
このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談をしたら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産を売りたいと思ったときに考えるのが、「どこの不動産会社に売ろうか」ということではないでしょうか。GoogleMapで「千葉市 不動産売買」と検索したところ（2023年1月23日時点）、111社とたくさんの企業が表示されます。このような多くの不動産会社の中から、できるだけ高値で売却するには、物件や売却理由にマッチしたところに相談するのが近道です。
ここでは111社の中から、不動産を売却する理由や売りたい物件に合わせて、千葉市の不動産会社をご紹介します。不動産売却は様々な手続きもありますから、税理士などの専門家へ相談ができるほか、万が一、仲介で売れなくても不動産会社が直接買い取ってくれ、さらに、いくらで売れるのか査定期間もしくは現金化までの期間を公式HPで明示している不動産会社を選びました。
相続による
売却相談なら
アルカンジュ不動産
（https://archange-re.jp/）
古家や残置物のある相続物件も売り主の負担なく売却できる
ひとり一人のお悩みに応じて、専門家が一緒に寄り添い売却方法を提案。古家や残置物がある場合でも売却できる。
住み替えによる
売却相談なら
センチュリー21
あさひアーバン
（https://www.asahiurban.co.jp/）
「売ると買う」を1社で完結。スムーズに住み替えできる
売却だけではなく、2,000件（※1）を超える販売物件情報を公式HPへ掲載。数多くの物件から住み替え先を選べる。
山林・農地
売却相談なら
小副川工務店
（https://osoegawa.jp/）
山林ならではの売却アドバイスや手続き代行もしてくれる
最短30分で査定金額を提示する工務店。農地だけではなく、山林の売却相談を唯一受けている企業。
■選定条件
GoogleMapで2023年1月23日に「千葉市 不動産売買」で検索し、表示された111社の中から、賃貸物件の仲介のみを行う不動産会社を除外。さらに不動産売却で司法書士など専門家相談ができ、売却手法として「仲介売却」のほかに「自社買取」にも対応し、査定もしくは現金化までの期間について公式HPで明記されている不動産会社を選出。
◇アルカンジュ不動産会社
相続した土地付きの古家を売却する場合、選定条件の企業内で唯一、古屋・残置物ありでも、そのまま売却できると公式サイトに明記していることから「相続相談のできる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/akiya_demerit/）
▼売却対応物件
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://www.archange.co.jp/sale-contact/）
▼古屋・残置物あり売却可能
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/faq/）
◇センチュリー21あさひアーバン
売却対応物件がマンションと一戸建て、販売物件が2,388件（※1）（2023年2月6日時点）と選定条件の企業内で最多の物件数を取り扱っていることから、売ると買うの一本化ができる「住み替えしやすい不動産会社」として選定。
（※1）参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.com/）
▼税理士などの専門家との提携
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/company/qa.html）
▼売却対応物件
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/）
◇小副川工務店
選定した企業の中で唯一（2023年2月時点）、農地と山林の売却にも対応することから「農地・山林を売却できる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：小副川工務店公式HP（https://fudousankaitori-lab.com/）
▼売却対応物件
参照元：小副川工務店公式HP（https://osoegawa.jp/company/）