知っておきたい！不動産査定の注意点

不動産の査定に差が出る理由は？

そもそも、なぜ不動産の査定額に差が出るのか？という問題ですが、これは「会社によって相場感や知識、市場動向の見方などが異なる」から。

参考にされるのは、一般的に「価格査定マニュアル」

不動産会社が査定の参考として使用するのが、公益財団法人（不動産流通推進センター）による「価格査定マニュアル」。中には独自の査定基準を設けている会社もあるものの、その場合もこのマニュアルを参考に作られると言われています。

しかし、参考元が同じなら価格は一律になるはずでは？と思います。例えば同じマンションの違う部屋等、構造等に違いが見られない物件の成約事例があればほぼ価格は変わりません。ですが、基本的には「条件が似ている別の物件」が参考にされるため、不動産会社の担当者によって判断が変動するのです。

つまり、参考にする物件が違うから査定額も変わる、というわけです。

タイミングによっても不動産価格は変動する

不動産相場は、日々常に移り変わっています。季節で言えば転勤や就職、子どもの進学などで引っ越す人が増える1～3月ごろが売り時とされていますが、必ずしもその時に需要があるとは限りません。

開発等の理由から、そのエリアで土地や建物を必要としている人が増える見込みがある、築年数や所有期間がどの程度かなど、様々なタイミングによっても不動産価格は変動します。そして、タイミングの読み方も不動産会社によって異なるのです。

契約を取るために、あえて高い金額を提示する業者もいる

このように、不動産会社によって査定額が変わる理由はさまざま。気を付けたいのは、一括査定サイト等を利用した際に「1社だけ著しく高い査定額を提示してくる会社があった時」です。一見自分が所有する物件に高い価値を見出してくれたのだと期待してしまいがちですが、契約を取るためにあえて相場を大幅に超える金額を示しているケースもあります。

ある程度自分で相場を調べ、気になる場合は直接「なぜその金額になるのか」を具体的に尋ねてみましょう。

不動産査定には種類がある！

不動産を査定するには様々な指標がありますが、実は方法にも種類があります。大きく分けて2つのやり方が存在するため、それぞれの違いについても念のため知っておきましょう。

不動産査定の注意点

不動産査定は以上のポイントをふまえ、ある程度自分でも相場を知っておく必要があります。しかし、それ以外にもいくつかの注意点が。

以下を確認し、悪質な手口に引っかからないよう気を付けておきましょう。

査定は複数の会社に依頼する

まず、査定は複数の会社に依頼すること。1社のみの査定額を鵜吞みにしてしまうと、相場より大幅に低い、もしくは不自然に高い売却額となってしまうかもしれません。

一般的に便利とされているのが「一括査定サイト」。複数社にネットから簡単に査定申し込みが可能なので、手間がかからず比較もしやすいと言われています。

高い査定を出す会社＝良い会社とは限らない

とはいえ、高い査定を出す会社＝良い会社とは限りません。

前述した通り契約を取るためにあえて高額な査定額を出す会社もありますが、一括査定サイトはあくまでも「簡易診断」ですから、単純に実際の価値を誤って捉えている恐れもあるのです。

便利な「一括査定サイト」にも問題点はある

また、一括査定サイトを利用する際には他にも注意点があります。初めて不動産売却に乗り出す方は、以下の点を押さえて慎重に検討しましょう。

• 運営会社をよく調べる
  一括査定サイトはあくまでも「売却依頼者と不動産会社を紹介する場を設けている」だけであり、不動産会社も単にそのサイトに登録しているに過ぎません。
  査定には個人情報や物件情報を登録する必要があるため、悪用リスクをしっかり考え、運営会社について事前によく調べておくことが大切です。
  また、やり取りについても責任を持ってもらえないパターンが多いので、安易な契約はやめておきましょう。

• すべての会社が登録しているわけではない
  一括査定サイトには、すべての会社が登録しているわけではありません。
  特に身近に気になる地域密着型の不動産会社が存在する場合は、そこに依頼できるか確認してみましょう。
  状況によっては、直接相談しに行った方が確実なこともあるでしょう。

悪質な手口「囲い込み」の危険性

また、一括査定サイトには「囲い込み」のリスクも。不動産会社は主に仲介手数料で利益を得ているため、当然査定だけでなく契約を得ようとはたらきかけてきます。それが正しい営業ならば良いのですが、特にすぐ売れそうな不動産物件の場合、自社に決めてもらおうと強引な手段を取るケースもあるのです。

例えば両手仲介（買い手も自社で見つけることで、両者から仲介手数料を手に入れようとすること）を狙い、はじめは高い金額をわざと提示して契約を促し、後から理由を付けて懇意の買取業者に安く売る、等です。事前に専属専任媒介契約等の手段を取ることが多いので、その間情報を他社に流すことはありません。これは「囲い込み」と呼ばれます。

囲い込みを回避するためには「査定について合理的な理由を求める」のが大切。なぜその価格になったのか、どこで評価基準が上がったのか？を説明してもらい、納得できるかどうか考え得てみましょう。

このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に査定をしてもらったら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産査定でよくある質問

最後に、不動産査定においてありがちな疑問について、Q&A方式でお答えしてみました。納得できない場合や匿名で査定してもらいたい場合、不動産を相続した場合、費用面が不安な場合などは、ぜひご参考ください。

Q1.査定費用はかかる？

A1.一般的には無料です。

査定の段階で料金がかかることは、基本的にありません。結果を受け取り、その後納得できる不動産会社が見つかったら媒介契約を結びます。物件の売買契約が成立した時点で費用が発生しますので、査定はお気軽に相談してみてください。

Q2.匿名でも査定できる？

A2.はい、AI査定サイトなら可能です。

AIによる机上査定が可能なサイト等であれば、匿名での査定にも対応できます。しかし、その場合は正確性が低いのが難点。ネットからでも直接不動産会社とやり取りするのであれば、個人情報や物件情報などを知らせる必要があるでしょう。この場合は個人情報保護方針に基づき管理されるのが一般的ですから、信頼できるかどうかサイトポリシー等を確認してみてください。

Q3.査定額に納得できない！どうすればいい？

A3.納得いくまで確認してみてください。

査定額は、基本的に目安です。高いからといってその通りに売れるとは限りませんし、安いからといって実際の売却で勝ちが上がらないとも言えません。もし納得できないのであれば、不動産会社になぜその価格になるのか？を確認してみてください。明確な根拠に基づく場合は、分かりやすく説明してもらえるでしょう。

Q4.相続財産の不動産相場を知りたい時には利用してもいい？

A4.もちろんです。

相続財産として不動産を所有することになった場合、分割方法や評価額の算出方法でトラブルになるケースも少なくありません。そこで、一般的な売却相場を調べるために不動産会社に相談されるのが一般的です。裁判提出用等で公的な資料が必要なのであれば、不動産鑑定士にお問い合わせください。

いかがでしょうか？不動産の査定には様々な基準がありますから、不動産会社によって結果が違ったとしても、一概にどこが間違っているとは言えません。まずは理由を尋ね、その後の対応等を見て、信頼できる会社かどうか見極めたいものです。