売れない不動産、そのワケに迫る

「基本的な土地や建物の価値が低い」場合

まず「土地や建物の基本的な部分が評価されにくいものである」場合。不動産は様々な視点から査定額が決まりますが、以下のような特徴があるとそもそも売却金額が低くなりやすく、ひいては売れにくいと言われています。

築年数が古い

売れない物件の代表的な例が「築年数が古い」というもの。建物は年月を経るごとに耐久性が落ちていきますし、基礎や構造の部分が劣化していくため、その後の活用が難しくなるのです。また、築年数が古いと単純に設備が古い、修繕の頻度が高いなどの理由から、住居を求める方にとっても「住みにくい物件」となってしまいます。

さらに、一般的に建物の寿命を指す「法定耐用年数」を超えていると、不動産の価値は付きにくくなる傾向が。例えば木造なら22年、鉄骨・鉄筋コンクリートなら47年となっていますから、確認しておきましょう。

対策：解体して更地にする、ホームインスペクション（住宅診断）を受け、具体的な建物の価値をふまえて売却する

土地や建物の面積が小さい

これは所謂「狭小地」と呼ばれるもので、土地や建物の面積が小さいと購入希望者が理想とする住まいを建てることができないため、需要が低くなります。基準は15坪程度、と考えておくと良いでしょう。

十分な広さの家が建たないということもありますが、狭いとお隣との距離も縮まるので、騒音やニオイなどのトラブルが発生しやすい傾向も。

対策：内覧対策として、アピールポイントを考えておく（駅近、エリア的な人気があればそこを強調）

郊外や過疎地にある

年々人口の減少が進んでいて、新しく移住してくる人も少ない不人気エリアの場合は、不動産の価値も自然と低くなります。人が減ると単純に公共交通機関が発達しにくいですし、商業施設や病院、教育機関も減るので、住みにくいと思われがちなのですね。

こうした地域は売り出しが遅ければ遅いほど売れなくなる恐れがあるため、スピーディーな売却が求められます。

対策：近隣住民に購入を打診してみる、地域密着型でそのエリアに強い不動産会社を探す

土地の形が歪

住宅地として利用されやすいのは、一般的に正方形や長方形などの整備された土地。庭まで含めて有効活用できますし、家は基本四角形の場合が多いため、収まりが良い印象ですよね。

そのため、例えば旗竿地（入り口が狭く、周辺を他の土地や建物に囲まれていて不便な土地）や三角形の土地、L字型などの形になると需要が下がる傾向があります。価格や趣味の問題からそういった土地をあえて求める人もいますが、売り手が付かないのであれば何らかの工夫をする必要があるでしょう。

対策：隣の土地も買い取って整形地にする、値下げをする、買取してもらう

接道状況が悪い

前述した旗竿地も当てはまりますが「接道状況」も大切なポイントです。これは土地が袋小路になっていたり、幅員が狭かったり、幹線道路への経路が限られていたり、路地が複雑に入り組んでいたり…などを指し、特に車を運転する人が多いエリアでは敬遠されます。工事車両が入りにくいと引っ越しやリフォーム工事がしにくくなる、という面もあるようです。

対策：買取業者に買取を依頼する、価格を押さえてオトク感を演出

「住みやすさやデザインなどが関わっている」場合

次に「住みやすさに影響する特徴がある、またはデザインなどの問題」がある場合。これも意外と重要なポイントなので、当てはまる場合は工夫しなければなりません。

二世帯住宅である

親世代と子世代が一緒に暮らす二世帯住宅は、言わば2軒の住まいが一緒になったようなものですから、広々としていて豪華な印象です。しかし、購入者の視点から見ると「使いにくい家」と捉えられることも多く、需要は低くなりやすいとか。

二世帯住宅は一般的にその家庭それぞれの事情に合わせて建てられることがほとんどですから、中古需要が限られがちなのです。しかし、例えばシェアハウスとして活用するなどの方法が見いだせれば、程よくプライバシーが守られる環境はむしろプラスかもしれません。

対策：解体して土地として売る、シェアハウスや店舗併用住宅などの可能性を不動産会社に相談

建物のデザインが特殊

せっかくのマイホームだからこそ個性を持たせたい、と建築時にとことんこだわりを発揮し、自分好みのデザインにした方も多いでしょう。しかし、外観や間取り、内装などが奇抜すぎるとその趣味に合う人が少なく、売れにくい物件となってしまいます。また、中古住宅とはいえ元の売主の存在が強すぎると、何となく住みづらい印象に。

対策：急がず感性の合う購入者を待つ、価格を下げてリフォームやリノベーションをしやすくする

交通アクセスが良くない

最寄り駅やバス停まで遠い、近くても電車やバスの運行本数が少ないなど、シンプルに「交通アクセスが悪い」物件は売れにくい傾向が。特に不動産売却のメインターゲットとなるファミリー層は、せっかく家を買うなら通勤・通学に便利なところが良いと思っているケースが多いため、なかなかマッチングしないのですね。

対策：終の棲家として、あるいは自宅で過ごす人が多く物件を探している人向けに「落ち着いた郊外、閑静な住宅街」など穏やかな環境をアピール

商業施設や公共施設などが少ない

暮らしやすさは「近隣施設の充実度」も重要です。スーパーや商業施設が遠く普段の買い物がしにくい、公園や図書館など子どもが利用しやすい公共施設が少ないといったポイントがあると、子育て世帯には避けられる傾向が。

対策：交通アクセスが悪い物件同様、逆に「落ち着いた環境である」ことをアピール

日当たりや風通しが悪い

自宅にいることが多い人にとって、在宅時の過ごしやすさは重要なポイント。特に日当たりや風通しが悪いと常に家が薄暗い、ジメジメして嫌な感じがする…など肉体的・精神的なストレスに繋がるので、成約しにくい傾向があるようです。特に近年は開放的なリビング等がある物件で、のびのびと子どもを育てたいという人が多いですよね。

対策：内覧対策として換気や消臭を徹底、照明を明るくしておき、暗い印象を薄れさせる

治安が悪い

これは周辺環境に影響するものです。日本だとあからさまに治安が悪いと言われる場所は少ないイメージですが、具体的には「繁華街（飲み屋街）に近く、深夜に酔っ払いが増える」「パチンコ店が隣にあってうるさい」「街灯がなく、夜道を歩きにくい」「近隣で何らかの事件が起こった」などが挙げられます。

特に小さなお子さんがいる世帯にとっては、重きを置かれるポイントだと言えるでしょう。

対策：価格を下げて「お買い得物件」にする

「特別な事情や欠陥がある」場合

最後に「特別な事情や欠陥がある」場合。所謂事故物件と言われる不動産や、法的な理由で使いにくい土地、安全面で不安がある物件などが当てはまります。

何らかの瑕疵がある

「瑕疵」とは「傷」を指し、購入者から避けられやすい何らかの理由があることを言います。そうなると一般的には「事故物件」が想定されますが、実はこの瑕疵には4種類あり、必ずしも人が亡くなったり事件があったりした場所とは限りません。

• 心理的瑕疵：いわくつき、人が亡くなったり事件があったりした場所で、精神的な嫌悪感を覚えやすい特徴がある物件
• 環境的瑕疵：嫌悪施設（ごみ処理場や刑務所、火葬場、危険が予想されるガソリンスタンドなど）が近くにある、電車や飛行機、パチンコ店の音など騒音被害があるなど、気にかかりやすい特徴がある物件
• 物理的瑕疵：雨漏りや家の傾き、ひび割れなど修理されていない物理的な欠陥がある物件
• 法的瑕疵：建築基準法や消防法に違反している、法律上の瑕疵がある物件

対策：基本的には訳あり専門業者を頼る、大幅な値下げが必要な場合も

建て替えができない

戸建ての中には「再建築不可物件」と言って、法改正等により現行の建築基準を満たせないことから、現在ある建物を解体すると二度と再建築できないものがあります。

具体的には未接道（法律で決められた道路に接していない）等が挙げられ、個人相手だとまず売却が難しくなるでしょう。

対策：買取業者に依頼する、セットバック（土地の境界から一定の距離を確保し、建物を建てること）等の対策を練る

市街化調整区域にある

都市の中で市街化を抑制すべき、とされているのが「市街地調整区域」です。これは商業施設や住宅の建築が制限されたエリアを指し、建て替えや増改築などが難しくなる傾向があります。

こういった特徴がある土地も活用がしにくいため、需要は下がってしまうでしょう。ただし、自然が豊かで交通量が少ないなど、穏やかな環境で暮らしたい方にはメリットもあります。

対策：静かで自然が多い、などメリット面をアピール

前面道路が私道になっている

これは接道が悪い、にも含まれますが、家の前にある道路が公道ではなく「個人が所有する道路」である場合にも、物件としてのリスクは高まります。これはなぜかといえば、私道の所有者が出入りや通行を制限するなどトラブルが起きやすいからです。

また、私道が近隣住民の共同名義で成り立っている場合、その中に現在は近くに住んでいない不明者がいると話し合いができず、改修等が難しいことも。

対策：権利関係を確認し、必要に応じて専門家に相談

災害リスクが高いエリアにある

国と都道府県が協力して作成している「ハザードマップ」。これは周辺の地形や過去の事例などから災害リスクを公開したもので、引っ越しや物件購入の際に参考にされることが多いです。

そのため、ここで災害リスクが高いと判断されていると、物件の需要は各段に下がると予想されます。売買契約前にこの点については必ず確認が行われるので、もちろん隠して売ることもできません。

対策：訳あり物件専門業者を探し、売り方を相談する

崖地やひな壇の土地に関しても、マイナス面が大きい！

見た目からして安全面の不安が大きい土地も、売れにくい傾向があります。

例えば土砂崩れのリスクが高い崖地、地盤強度が懸念されるひな壇（階段のように段差になっている土地）の土地なども、通常の不動産会社は取り扱いを控える傾向があるようです。

こちらに関しても訳あり物件専門業者を利用するなどして、納得のいく売り方ができるよう工夫してみてください。

このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談をしたら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。