媒介契約、専任媒介と一般媒介、どれを選ぶべき？

不動産会社と結ぶ「媒介契約」とは

不動産会社と結ばれる媒介契約とは、売却を行うにあたって「その仲介を不動産会社に任せるための契約」。この時には媒介契約書という書類が交わされ、その中にはどういった条件で売却活動を行うのか、成功した際報酬はどうするかといった内容が書かれています。

これは大きく分けて3つの種類があり、それぞれに以下のような特徴があるため、どれを選ぶか迷うところです。

• 一般媒介契約：複数社に依頼可能／自己発見取引OK／報告義務なし／契約期間原則なし
• 専任媒介契約：依頼は1社のみ／自己発見取引OK／報告義務2週に1回／契約期間3ヶ月以内（他、レインズへの登録義務あり。7日以内）
• 専属専任媒介契約：依頼は1社のみ／自己発見取引NG／報告義務週に1回／契約期間3ヶ月以内（他、レインズへの登録義務あり。5日以内）

このように、基本的には「どの程度会社との繋がりが深いか、自己発見取引は許されるか、レインズへの登録義務はあるか」などが大まかな違いと言えます。一般媒介契約は複数社とも契約できるのが特徴で、買い手と出逢えるチャンスが広がりそうな気がしますし、専任媒介契約、および専属専任媒介契約は1社との関係性が強まる分、より頼りになりそうです。

一般媒介契約の特徴とメリット・デメリット

では、それぞれにどのようなメリットとデメリットが存在するのか、一般媒介契約から見ていきましょう。

一般媒介契約のメリット

不動産会社選びを失敗するリスクが少ない

不動産売却においては、不動産会社選びが非常に重要だと言われています。査定額だけでなくサービスもそれぞれに違ってきますし、より良い買い手を見つけられるかは不動産会社の手腕にかかっていると言っても過言ではありません。

その点、一般媒介契約は「１社に絞らなくてもよい」のがメリット。複数社と契約が可能なので、幅広い不動産会社のノウハウを用いて売却活動を行うことができ、失敗リスクは少ないと考えられます。また、不動産会社が自社の利益のみを追求して不動産情報をわざと表に出さない「囲い込み」の心配もほぼないでしょう。

より良い買い手と出逢えるチャンスが広がる

これは前述したように、一般媒介契約の場合は複数の不動産会社と契約ができるので、より良い相手とマッチングできる可能性が高まります。売却活動の幅が広がればその分様々な買い手と出逢えるチャンスが増えますし、特に駅近や築浅、人気エリアなど競争率の高い物件の場合は不動産会社同士の競争心もアップするため、好条件で成約できる可能性もあるでしょう。

売却情報が非公開となる

一般媒介契約は、先にご紹介した通り「レインズ」への登録義務がありません。レインズとは国土交通大臣によって指定を受けた不動産流通機構が運営しているサイトで、不動産物件の情報を公開するためのネットワークです。登録すると全国の不動産会社に物件情報が公開されるため、スムーズな売却を行うために有意義なものではあるのですが、逆に言えば親戚やご近所等にも売却を知られるリスクが伴います。

様々な事情で物件情報を知られたくないという方は、一般媒介契約が向いていると言えるでしょう。

一般媒介契約のデメリット

不動産会社が力を入れにくい

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を行えるからこそ、それぞれの会社との繋がりが薄くなりがちな面もあります。これはなぜかというと、人気物件ならば競争心を煽れる可能性もありますが、基本的に一般媒介契約の物件は会社にとって「他社に顧客を奪われるリスクが大きい」からです。

複数社と契約したとしても、売買契約を成立させられるのは1社のみ。もし他の会社が先に買い手を見つけてしまったら、そこまでの時間と労力は無駄になってしまいますよね。

受けられないサービスもある

専任媒介契約の顧客にのみ提供可能なサービスを用意している不動産会社も少なくありません。例えばハウスクリーニングや建物調査などが無料になるサービスや、買取保証サービスなどです。特に買取保証は万が一仲介での売却が難しい場合に心強いですから、対応している不動産会社であればリスクもふまえ、よく考えましょう。

報告義務がないため、戦略を練りにくい

一般媒介契約は、販促活動等についての定期的な報告義務がありません。よって売主にとっては「今どのような状況なのだろう？」と不透明な状態が続きやすく、結果買い手探しや価格の見直しといった戦略を練りにくくなってしまうのです。そのため、一般媒介契約を行う際には、自分から不動産会社にこまめに連絡することを心がけましょう。

専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

次に、専任媒介契約です。一般媒介契約と専属専任媒介契約の真ん中でバランス良く感じられることから、特に初めてだとこの方法を選ぶ方が多いと言われています。

専任媒介契約のメリット

売却活動に力を入れてくれる可能性が高い

専任媒介契約は１社のみとの契約となりますから、不動産会社も買い手が見つかれば必ず仲介手数料を受け取ることができるということで、売却活動に力を入れてくれる傾向があります。広告費や宣伝費をしっかりかけて情報公開が行われるので、買い手とスムーズに出逢える確率が高まるでしょう。

また、専任媒介契約は不動産会社にとっては「信頼して任せてもらえた」という証明のようなものですから、より一層力が入るのかもしれません。

不動産会社で受けられるサービスが幅広い

前述した通り、不動産会社によっては専任媒介契約でなければ提供できないサービスを用意していることも少なくありません。そのため、サービス内容に魅力を感じるのであれば、専任媒介契約を行った方がメリットは大きいと言えます。

特にハウスクリーニングや建物調査などが無料になる場合は、円滑に物件を取り引きし、かつより高く売るために重要なポイント。ただし、特典は会社によっても異なりますから、事前に確認してみると良いでしょう。

現在の状況を確認しやすく、契約の手間も少ない

専任媒介契約の場合、販売状況を２週間に１回報告する義務が生まれます。そのため、こちらからアクションを起こさなくても定期的に「今どのような状況か？」が分かりやすく、買い手に向けた戦略を立てやすくなるのがメリットです。

また、1社としか契約を行わない分、契約の手間も省けます。複数の会社に連絡して定期的に確認する必要もありませんから、負担は各段に軽減されるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

不動産会社の見極めが必要

専任媒介契約は、１社としか契約しない分「その１社のノウハウや力量に左右されがち」な面もあります。買い手が見つからなければ契約期間中は他の不動産会社を頼ることができないので、場合によってはスピーディーに売れないこともあるでしょう。査定の時点で売却額だけでなく、対応や実力を見極める眼が重要です。

囲い込みのリスクが生まれる

売主、買主双方から仲介手数料を得るため、あえて自社に都合の良い情報を流して利益が大きくなるようはたらきかけることを「囲い込み」と呼びます。専任媒介契約は１社としか契約できないため、中にはこういった悪質な手段を取る会社も存在するのです。

査定の時点で金額の理由を具体的に尋ね、十分な説明をしてもらえるか判断するなど、工夫する必要があるでしょう。

専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

最後に、不動産会社1社との結びつきが強くなる専属専任媒介契約。これもメリットとデメリットを照らし合わせながら、向き不向きを考えていく必要があるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは「専任媒介契約以上に不動産会社との強固な結束力が得られる」こと。専属専任媒介契約は基本的に専任媒介契約から大きく違いはありませんが、より契約内容が厳しくなるため、会社からしても販促活動に一層力を入れてくれる可能性が。特にお願いしたいことや気になっていること、こまめに報告して欲しいことなどがあれば、積極的に相談してみましょう。

専属専任媒介契約のデメリット

しかし、専属専任媒介契約はその分「売主側の拘束力も強まる」のがデメリット。専任媒介契約との一番の差異は、自分で買い手を見つけて契約する行為が禁止されている点です。つまり、買い手探しまですべてひとつの不動産会社に必ず任せなければならないため、自由度が下がる以上は会社の見極めのハードルが更に高まると考えて良いでしょう。

媒介契約をする前に知っておくべきこと２つ

最後に、媒介契約を行う前に知っておくべきことをご紹介します。

媒介契約を途中解約したい時は、不動産会社の決まりを確認する

まず、媒介契約後に「思っていた会社じゃないかもしれない…」といった理由から途中解約したいと思った場合。解約自体は可能なのですが、これも一般媒介契約か専任媒介契約かで勝手が変わってきます。

一般媒介契約の途中解約

• いつでもOK
• 基本的には、電話等の連絡で「解約したい」旨を伝えるのみで可能

専任媒介契約の途中解約

• 契約期間の3ヶ月が過ぎてから、更新しない旨を伝えるのが一般的
• 3ヶ月以内だと、違約金が発生する恐れも

専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約の場合、契約期間は3ヶ月と定められています。そのため、その更新タイミングで「更新しない」旨を伝えるのがスムーズな解約方法です。万が一3ヶ月以内に解約を申し出てしまうと、違約金等が発生しないとは限りませんので、不動産会社によく確認しましょう。

契約期間内に家が売れないリスクも考えておく

専任媒介契約、および専属専任媒介契約の場合、3ヶ月が契約期間だからといって必ずその期間に売れるとは限りません。これは元々の物件の売却難易度やタイミングなど様々な事情があるため、運によるところもあります。

よって、念のため「もし売れなかったらどうする」という選択肢を考えておくことで、精神的にも余裕を持って売却活動を行えるでしょう。例えば専任媒介契約から一般媒介契約に変更し、幅広い不動産会社に仲介を依頼する、契約終了後に不動産会社を変えるなど、契約方法を見直すのもひとつの手です。