売却前にチェック！坪単価の調べ方
土地や建物の売却を検討している方は、「坪単価」という言葉を聞いたことがあるはず。坪単価が高いと、売ろうとしている不動産は高値で買ってもらえると思っていませんか？
実は、「坪単価が高い＝価値が高い不動産」と一概には言えないのです。そこでここでは、不動産売却の際に知っておきたい「坪単価」について解説していきます。
坪単価とは？
坪単価とは、文字通り「1坪あたりの価格」のこと。1坪は3.3平方メートルで、各部屋の広さを表す時にお馴染みの「畳」を使うと、1坪あたりの面積は2畳ほどになると言われています。計算式については、以下をご参考ください。
坪単価＝建物の本体価格÷延床面積
しかし、マンション等における物件の全体の広さは「平米」を用いて表現されることも多いです。確かに昨今では住まいの専有面積については平米が使われることが増えており、現代の若者の中には坪と言われてもピンと来ない人もいるようです。
ですが、これが特に「土地」となると、不動産業者だけでなく一般でも「坪」で評価する人が多くなるとの話も。土地の価格を比較するためには昔から坪を基準にするのが一般的だった、というのが大きな理由で、不動産取引の現場では必要に応じて坪＝平米という風に変換されることもあります。
1坪＝平米に直すと？
1坪は畳で言えば2畳ほどとご説明しましたが、平米の場合は「1坪＝約3.3平米」です。つまり、平方メートル＝平米と考えて良いでしょう。双方を変換する際には、以下のような計算式を用いることが可能です。
- 坪数＝平米数×0.3025
- 平米数＝坪数÷0.3025
坪単価＝物件の評価ではない
坪単価は「1坪あたりの単価が高いか安いか」を示しているため、何となく坪単価が高い＝物件の評価が高い、となりがちですが、これはあくまでも土地評価の目安のひとつ。特に建物がある場合には築年数や木造か鉄筋・鉄骨造か、住宅の設備はどうかといった指標も重要となってくるので、坪単価が高いからといって物件自体の魅力も上がるとは限りません。
国が発表する公示価格と路線価
では、土地の単価を詳しく知りたい場合にはどのような方法があるのか？というと、これは国土交通省が提示している「公示価格」、および国税庁が発表している「路線価」を参考にするのもひとつの方法です。
公示価格とは？
公示価格は国土交通省が年に一度発表しており、毎年1月1日時点での土地価格を各地で選定された「標準地」に基づいて公開するものです。標準地の基準はそのエリアで同じ用途で使用される土地の中から、土地の形や面積、周辺環境などをポイントとして、標準的だと見なされた場所が該当します。
これは公共事業用地の取得価格の算定規準や、一般の土地の取引の指標に使用することを目的に設定されているため、実際に需要が高い土地の地価相場を知る上で有益です。また、公示価格には不動産鑑定士が関わっていることから、より具体的な土地の情報や地価の動向などをふまえた「不動産鑑定評価書」も公開されているので、ぜひ参考にしてみてください。
ただし、標準地はあくまでも一般的な土地が選定されていますから、狭小地や旗竿地など特別な事情のある土地については、公示価格を目安にできない部分もあるかもしれません。
路線価とは？
これは毎年国税庁が発表しているもので、道路に面した宅地1平米当たりの評価額を指します。主に贈与税や相続税の課税基準として使用され、公示価格の8割程度に抑えることが決まっています。つまり、路線価を0.8で割れば公示価格の結果も分かるということです。
路線価は一定の距離を空けた路線の土地単価が表示されているので、特に市街地等では土地評価を見る上でも役立ちます。ただし、元々は課税基準のために設定された数値であることを忘れてはいけません。その土地の特性や使い勝手などをふまえた評価を知ることはできないので、注意しておきましょう。
坪単価の調べ方
このように、公示価格や路線価はひとつの参考にはなるものの、不動産や土地の価格は日々の取引によって常に変動しています。では、一般が土地価格の実勢を知るにはどうすれば良いのか？というと、やはり「不動産のポータルサイト」が役立つでしょう。
ポータルサイトで似た物件がどのように売買されているか、現在いくらぐらいなのかを知れば、平米数や坪単価も記載されているため、所有する物件の大まかな目安が分かるはず。また、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」も有益なサイトです。これは過去の具体的な取引価格を見ることができますから、ぜひ参考にしてみてください。
参照元：土地総合情報システムHP(https://www.land.mlit.go.jp/webland/)
自力ではなく、専門家に依頼する方法も
ある程度の目安を自力で調べられる方法については以上ですが、所有する物件なりの詳細な坪単価を知りたい場合は、専門家を依頼するのもひとつの手です。
- 不動産会社
- 不動産鑑定士
上記のようなところを頼るのが一般的で、より正確に知りたいのであれば不動産鑑定士への相談を検討してみると良いでしょう。
不動産を売りたいと思ったときに考えるのが、「どこの不動産会社に売ろうか」ということではないでしょうか。GoogleMapで「千葉市 不動産売買」と検索したところ（2023年1月23日時点）、111社とたくさんの企業が表示されます。このような多くの不動産会社の中から、できるだけ高値で売却するには、物件や売却理由にマッチしたところに相談するのが近道です。
ここでは111社の中から、不動産を売却する理由や売りたい物件に合わせて、千葉市の不動産会社をご紹介します。不動産売却は様々な手続きもありますから、税理士などの専門家へ相談ができるほか、万が一、仲介で売れなくても不動産会社が直接買い取ってくれ、さらに、いくらで売れるのか査定期間もしくは現金化までの期間を公式HPで明示している不動産会社を選びました。
相続による
売却相談なら
アルカンジュ不動産
（https://archange-re.jp/）
古家や残置物のある相続物件も売り主の負担なく売却できる
ひとり一人のお悩みに応じて、専門家が一緒に寄り添い売却方法を提案。古家や残置物がある場合でも売却できる。
住み替えによる
売却相談なら
センチュリー21
あさひアーバン
（https://www.asahiurban.co.jp/）
「売ると買う」を1社で完結。スムーズに住み替えできる
売却だけではなく、2,000件（※1）を超える販売物件情報を公式HPへ掲載。数多くの物件から住み替え先を選べる。
山林・農地
売却相談なら
小副川工務店
（https://osoegawa.jp/）
山林ならではの売却アドバイスや手続き代行もしてくれる
最短30分で査定金額を提示する工務店。農地だけではなく、山林の売却相談を唯一受けている企業。
■選定条件
GoogleMapで2023年1月23日に「千葉市 不動産売買」で検索し、表示された111社の中から、賃貸物件の仲介のみを行う不動産会社を除外。さらに不動産売却で司法書士など専門家相談ができ、売却手法として「仲介売却」のほかに「自社買取」にも対応し、査定もしくは現金化までの期間について公式HPで明記されている不動産会社を選出。
◇アルカンジュ不動産会社
相続した土地付きの古家を売却する場合、選定条件の企業内で唯一、古屋・残置物ありでも、そのまま売却できると公式サイトに明記していることから「相続相談のできる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/akiya_demerit/）
▼売却対応物件
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://www.archange.co.jp/sale-contact/）
▼古屋・残置物あり売却可能
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/faq/）
◇センチュリー21あさひアーバン
売却対応物件がマンションと一戸建て、販売物件が2,388件（※1）（2023年2月6日時点）と選定条件の企業内で最多の物件数を取り扱っていることから、売ると買うの一本化ができる「住み替えしやすい不動産会社」として選定。
（※1）参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.com/）
▼税理士などの専門家との提携
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/company/qa.html）
▼売却対応物件
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/）
◇小副川工務店
選定した企業の中で唯一（2023年2月時点）、農地と山林の売却にも対応することから「農地・山林を売却できる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：小副川工務店公式HP（https://fudousankaitori-lab.com/）
▼売却対応物件
参照元：小副川工務店公式HP（https://osoegawa.jp/company/）