古家つきの土地の売却、更地にすべき？

古屋付き土地とは？

そもそも古屋付き土地とは何か？というと「土地に資産価値が認められない建物が建っている」ことを言います。古屋付き土地はあくまでも「土地として」売られているのが特徴で、そこに古屋という付帯条件がある、という感じです。

この古屋に明確な基準はありませんが、一般的には「築20年以上」の家屋が古屋と表記されることが多いようです。例えば木造住宅であれば耐用年数は22年程度だと言われているので、築20年を超えた戸建ては価値が付きにくくなります。

古屋付き土地は物件情報上では土地なのですが、多くは古屋を解体してから活用する人が多いため、その費用がかかることを前提としているのが一般的です。

どちらが良いかは、ケースによって異なる！

古屋付き土地を相続した場合、やはり悩みがちなのが「売り方」だと思われます。代表的な売り方としてはそのまま何も干渉せず「古屋付き土地として売却」するか、あるいは「更地にして売却」するかといった2つの方法が考えられるでしょう。

古家付き土地で売却した方がいい場合

まず、古屋付き土地として売却するポイントは、何といっても「解体費用がかからない」こと。解体は広さに応じて100万円～300万円程度の費用がかかるので、それを節約できるのは大きな利点です。

特に建築制限があり、解体後の再建築が難しい土地だと、資産価値はむしろ更地にした方が下がる恐れもあります。とはいえ、更地にするより売り手が見つかるまでの期間は長い傾向にありますから、スケジュールに余裕がある方におすすめと言えるでしょう。

古屋付き土地での売却が向いている人

• 売却を急ぐ必要がない
• 解体費用等、売却にかかるお金を抑えたい
• 建築制限付きの土地を相続してしまった

更地で売却したほうがいい場合

逆に、更地で売却するメリットは「スピーディーな売却が期待できる」ところ。古屋付き土地はどうしても活用イメージがしにくく、解体費用がかかるので敬遠されがちな傾向があります。

その点、更地にしてしまえば買い手が素早く見つかる可能性が高い上、古屋の維持管理から解放されるといった長所も。

更地での売却が向いている人

• 早く古屋の維持管理から解放されたい
• 費用をかけてもいいから、とにかく早く売りたい

古家付きの土地で売却するメリット・デメリット

前述したように、古屋付きの土地で売却する際には「解体費用がかからない」というメリットが存在することをお話ししました。しかし、実は他にも長所と言える点が存在するのです。

古屋付きの土地は「固定資産税も節税」可能！

不動産を所有している場合、避けては通れないのが「固定資産税」。特に土地は固定資産税が高いのが特徴ですが、「土地の上に家屋が建っている場合、固定資産税や都市計画税の減税措置が受けられる」という特例が存在します。

たとえ古屋であっても、法律上は家屋と見なされるため、取り壊すまでは税金が安くなるのですね。ちなみに固定資産税の場合は広さに応じて6分の1～3分の1、都市計画税は3分の1～3分の2まで下がりますから、これは見逃せません。売却期間が長くなっても、支払う税金については余裕が生まれるため、ゆっくり売却活動を進められるというわけです。

しかし、古屋付き土地にはデメリットも…。

とはいえ、注意点に関してもしっかりと考えておきたいもの。古屋付き土地は以下のように、把握しておかなければならないポイントも存在します。

更地の状態より買い手が付きにくい

古屋付き土地のデメリットは、やはり「売れにくい」こと。いくら時間をかけても良いとはいえ、結果売れなければ他の売り方を考える必要が出てくるかもしれません。

やはり更地にするには解体費用がかかる、活用イメージが湧きにくいといった点はありますから、エリア自体に魅力があるか、どのような活用例が考えられるかなどは確認しておくべきでしょう。

更地で売るより売却価格が安くなる傾向

また、更地で売るよりも、古屋付き土地は価格が下がりやすい傾向が。なぜかといえば、解体費用が買い手側負担になるからです。

もし古屋を利用するとしてもリフォームが必要ですし、その分の価格が資産価値から差し引かれて売りに出されやすいと言われています。場合によっては、解体費用がかかっても更地にした方が高く売れる可能性もあるでしょう。

古家付き土地の売却価格はどう決まる？

とはいえ、同じ古屋付き土地でも売却価格はそれぞれに異なります。では、どのようなポイントが査定に影響するのか、確認してみましょう。

状態が良いと評価される古屋付き土地

• メンテナンスが行き届いている
• 古屋そのものの構造自体がしっかりしている
• 使用している建材に価値がある

重要な点は「古屋を活用できる可能性があるか」。所謂古民家と呼ばれるような、伝統的な技法が用いられた立派な家屋であったり、メンテナンスが行き届いていたりすると、築20年以上でも十分活用方法は考えられます。

リフォームやリノベーションの可能性がある、といったアピールポイントは、ぜひ不動産会社に伝えましょう。

状態が悪いと評価される古屋付き土地

• 古屋の腐朽が進んでおり、建物としての価値がない
• シロアリ被害がある

逆に「古屋を利用する方法がない」「シロアリ被害がある」など、解体を前提とした古屋付き土地は、前述の通り価値が下がってしまいます。国土交通省が行っている「中古住宅の性能評価制度」等を利用すれば細かい価値が分かる可能性もあるため、ぜひ検討してみてください。

古家付き土地で売却する時の注意点

最後に、古屋付き土地として売却する際の注意点について。以下のポイントを押さえ、ぜひ納得のいく売却が叶うといいですね。

事前に測量しておく

一般的に土地として売却される古屋付き土地には、境界の明示義務が生まれます。これは土地がどこからどこまでかを証明するもので、「境界確定測量図」があると取引がスムーズです。

手元にない場合は土地家屋調査士に相談し、測量を済ませてから売却活動を始めましょう。

買取サービスも検討する

売れるか不安、とにかく早く古屋付き土地の悩みから解放されたいという場合は、不動産会社の「買取サービス」も検討してみてください。これは直接仲介会社に買い取ってもらうもので、やや相場よりは安くなる傾向があるものの、スピーディーな現金化が可能です。

まずは売却活動を行ってから、売れない場合に買取してもらえる「買取保証」を設けている会社も存在するため、希望される方は身近で調べてみてはいかがでしょうか。