不動産売却の流れを知る

事前準備～不動産会社との契約締結

不動産売却を決めたら、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、その前にぜひ自分でやっておきたい準備もありますので、順を追って見ていきましょう。

売買価格の相場を調べる

最初に、自分が所有する物件についての「売買価格の相場」を調べます。「不動産会社に査定してもらうんじゃないの？」と思うかもしれませんが、査定額は会社によって異なる部分があるため、それが妥当かどうかを判断するためにもリサーチは重要なのです。

過去の不動産の売却事例を確認

国土交通省による「土地総合情報システム」や、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する「レインズ」などには、不動産の過去の成約事例が公開されています。これを見れば所有する物件と似たエリア、広さの土地や建物がどの程度の価格で売買されているかが分かるため、参考になるでしょう。

現在の市場動向・売り出し中物件の傾向を確認

しかし、不動産の売買市場は常に変化しています。そこで、現在の動向を知るために有意義なのが「SUUMO」や「HOME’S」といった不動産のポータルサイト。そこには今売りに出されている物件の価格や詳細が掲載されていますから、よりリアルな参考価格を導き出すことが可能です。

また、この他にも不動産会社に貼り出された物件情報や、新聞の折り込みチラシ、ポストに投函された不動産会社のチラシなどが参考になります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

次に、いよいよ不動産会社への依頼を検討するわけですが、ここで注意したいのが「1社だけで決めてしまわない」こと。なぜかというと、査定額は会社それぞれで異なるから。

より高く売りたい、より納得できる結果を得たい場合には、複数の不動産会社を比較検討することが大切なのです。しかし、直接足を運ぶのは大変ですから、「一括査定サービス」等を利用し、ネットから複数の会社に査定を依頼するのが良いでしょう。結果もメールで受け取ることができ、手間がかかりません。

このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談や査定をしてもらったら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を締結する

次に、査定額や対応等から信頼できると思われる不動産会社が見つかったら「媒介契約」を結びます。これは不動産会社に正式に媒介を依頼することを指し、大きく分けて3つの種類があるので、覚えておきましょう。

• 一般媒介契約：複数社と契約可能で、拘束条件が緩い分繋がりも薄くなる傾向がある
• 専任媒介契約：1社としか契約できないものの、2週に1回の報告義務が生じる
• 専属専任媒介契約：1社としか契約できず、1週に1回の報告義務が生じる（最も繋がりは深い）

下に行くほど不動産会社との繋がりが強固になりますが、だからといってその方が良いとは限りません。専属専任媒介契約となると売主にとっても制約が大きくなるため、慎重な判断が必要です。かといって一般媒介契約だと力を入れてもらいにくい面があることから、間を取って専任媒介契約を選ぶ人が多いとは言われています。

売却戦略～購入希望者との交渉

不動産会社との媒介契約が成立したら、今度は「売り方の戦略」を立てなければなりません。これは売却活動と呼ばれ、買い手を見つけるにあたって非常に重要です。

不動産会社と売り方の戦略を立てる

不動産会社は心強いパートナーですが、任せきりではいけません。あくまでも売り手の希望に沿って販促活動が行われますから、自分がどのように物件を売りたいのかをしっかりと整理しておきましょう。
例えば、一般的には以下のような内容を整理しておく必要があります。

• いくらで売りたいか？（売却希望価格）
• 早く売るか、高く売るかの優先順位
• いつまでに売りたいと思っているか？（希望の売却時期）
• 売却活動で求めること（積極的にやって欲しい内容）
• 売却活動で避けて欲しいこと（これだけはやって欲しくない、等）
• どんな販促活動を希望するか（ネット広告や折り込みチラシは使うか、等）
• その他、物件に特別な事情がある場合はそれに対する売り方の工夫等

求めることや避けてほしいことは、会社ごとのサービスをふまえ、例えばどのような例があるか担当者に尋ねてみるのも良いでしょう。なかでも大切なのは上から3つです。
最低限いくらで、いつまでに売りたいか、速度と売却額どちらを優先するかは、不動産売却において理想的な結果を得るための重要なポイントだと言えます。

不動産売却には費用もかかる！

また、不動産売却には費用もかかる、と覚えておかなければなりません。例えば不動産会社に支払う仲介手数料、売却にあたって必要な税金（印紙税・譲渡取得税など）、更地にする場合は解体費用、ハウスクリーニングや修繕費用といったものが挙げられるため、そこもふまえて無理のない売却金額を設定しましょう。

不動産会社が不動産の販促活動を実施

販促活動は、主に不動産会社が自社ホームページやポータルサイト、チラシ、会員への紹介などを用いて行ってくれます。しかし、売主が協力しなければならないことも。

それは「内覧」です。
住まいを売る場合、あなたの物件を気になる、と言ってくれる人が現れた時に避けては通れないのが建物の見学。すべての部屋や水回り、収納などを見せる必要があるため、注意しておきましょう。

千葉市の土地や物件などを
売却できる不動産会社一覧

できる限り庭や外構まで整え、専門業者への依頼も検討する

家の中は、住みながら売る等の事情がなければ基本的にまっさらな状態にしておきましょう。水回りは特に注目されるポイントなので、特に気合を入れて掃除するのがおすすめです。
壁紙や床など目につく場所はもちろん、来訪して早々見ることになる庭や外構などを整えるのも大切。場合によってはハウスクリーニング専門業者への依頼も検討するのが良いでしょう。

購入希望者が現れたら条件交渉を行う

購入希望者が現れたら、次にお互いの条件を交渉します。これは不動産会社が間に入ってくれますから、直接やり取りしなくても大丈夫です。一般的には「売買価格」と「引き渡しの時期」、「手付金の額」などが交渉ポイントとされやすいので、譲れない基準を自分で決めておきましょう。

また、建物の補修や整備の必要性、古屋付き土地の場合は撤去するか否か、土地の実測を行うかなど、その物件に合わせて相談すべき点もありますから、不動産会社ともしっかりすり合わせを行ってください。

買主との売買契約～引き渡し

お互いの条件が定まり、双方が納得できるようであれば「売買契約」が行われます。これは通常都合のよい日取りを決めた上で顔合わせをし、重要事項を確認したのち売買契約書の読み合わせ、署名・捺印といった流れです。

買い手から売り手に対しては手付金が支払われますが、注意したいのは「この時点で不動産会社に対する仲介手数料が発生する」こと。売買契約が成立した時点で半分を支払われることが多いため、覚えておきましょう。

決済で代金を受け取り、買主へ不動産を引き渡しする

最後に、売買契約が成立したら買主へ不動産を引き渡します。この時「不動産の所有権を移転する」必要があるため、「移転登記申請」として、然るべき手続きを行わなければなりません。代金を受け取って引き渡せば終了、ではないのです。

これには以下のような書類が必要ですから、事前に確認してみてください。

• 実印
• 登記に必要な関係書類等
• 登記費用
• 実測図や境界確認書（必要に応じて）
• 残代金や各種精算金等の領収書（口座振込の場合、振込控えで代替するケースも）
• 建築関係の書類、物件の鍵等買い主へ引き継がれるもの一式
• 仲介手数料（媒介契約書に記載された支払い条件を参考に。不動産会社からは領収書を受け取る）

登記関係の書類については、登記識別情報や印鑑証明書、住民票など様々なので、詳しくは不動産会社に相談しつつ揃えましょう。また、住宅ローンを完済する際には「抵当権抹消（銀行が家を担保にできる権利をなくす）」手続きをしなければなりません。

忘れてはいけない！税務署に確定申告して納税

不動産を売却できたらもう安心、と思いがちです。しかし、売却によって出た利益には残念ながら「税金」がかかります。そのため、次年度の確定申告においてその金額を申請し、決まった額を納税する必要があるのです。

• 譲渡所得＝譲渡収入額－（取得費＋譲渡費用）※

上記の式で計算した結果、譲渡所得が経費を上回った場合には税金が発生します。ただし「マイナスになったら確定申告は不要」です。

控除や特例を利用すれば、マイナスにできる可能性も！

しかし、不動産売却は基本的に一生に一度あるかないかのことですし、金額も大きいので税金の支払い義務が生じるのは困る、という人も多いはず。そこで用意されているのが「控除」や「特例」です。

代表的なのは「マイホームや相続した空き家を売却した際には、譲渡所得に3,000万円まで控除が与えられる※」というもの。つまり、利益が出ても3,000万円以内であれば確定申告をしなくて良いわけです。売却金額をどのように設定するか悩んでいる人は、この辺りも含めてギリギリ超えないよう調整する方法もあるでしょう。

不動産売却には「買取」という手段も！

ここまでは、基本的に「仲介」によって不動産売却を行う方法についてご紹介してきました。しかし、ケースによっては仲介ではなく「買取」を利用した方が良い場合もあります。

買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうというもの。スピーディーに現金化ができるのがメリットで、買い手が見つかるか…といった不安も解消されます。ただし、相場より価格が下がる傾向もあるため、買取保証（最初は仲介を依頼し、売れなければ買取を保証してもらう）を利用するなど、状況に応じて検討してみてはいかがでしょうか。