不動産売却で必要な諸費用一覧

仲介手数料

まず、仲介手数料とは「不動産会社に支払う」報酬のようなもの。不動産会社に物件や土地の仲介を依頼すると、基本的には以下のような販売活動を任せることができます。

自社HPやポータルサイトでの宣伝

売却額が決まったら、不動産会社は自社HPやポータルサイトなどにその情報を公開し、買い手を探します。昨今ではネットでの物件探しが主流となりつつあるため、集客方法として重要です。大手ポータルサイトは複数存在しますから、できるだけ幅広いサイトで宣伝してくれる会社を選びたいものです。

チラシの作成・投函

従来のチラシ作成、投函といったアナログな販促活動も、決して侮れません。ちょうど物件を探している人たちは、常に良い出会いを探し、ポストに投函されたチラシも細かく確認するからです。

特に地域密着型の会社はエリアの特性等をよく把握しているため、周辺地域への販促に関しては頼りになるでしょう。

物件見学への立ち会い

物件を購入するにあたり、大切なのが内覧。できる限り印象を良くできるよう所有者自身が工夫できる面もありますが、不動産会社も見学に立ち会う等してサポートしてくれます。その他、場合によってはハウスクリーニングやリフォームなど、家の資産価値を高めるための活動をサポートしてもらえることも。

もちろん、販促前の査定や現地調査なども含め一貫したフォローが受けられますから、不動産会社は初めて売却を行う方にとって非常に心強い存在となってくれるでしょう。

仲介手数料の上限

仲介手数料は、法律で以下のように上限が決まっています。会社ごとにサービス料が違うわけではないので、確認しておきましょう。

• 売却金額が200万円以下：売却価格×5.5%
• 売却金額が200万円超・400万円以下：売却価格×4.4%＋22,000円
• 売却金額が400万円超：売却価格×3.3%＋66,000円

詳しくは媒介契約時不動産会社から説明されるため、それに合意するか検討してください。なお、400万円以上のケースでは「売却価格×3.3％＋6.6万円」が上限です。

仲介手数料は「契約」だけでは発生しない

仲介手数料は、その会社と契約したから支払わなければならないのではなく、あくまでも上記のような販売活動の成功報酬として売却額から設定されます。そのため、買い手が見つかり、売買契約が確立されてから半分、最終的に引き渡しが完了してからもう半分を支払うのが一般的です。

通常業務以外のオプションは、仲介手数料以外に費用がかかることも

気を付けておきたいのが、例えば「買い手が見つかったものの、相手が遠方に住んでいるため担当者に出張して交渉して欲しい」、「測量や建物の解体まで任せたい」、「遺品整理やゴミの廃棄をお願いしたい」といったサービスの費用は、仲介手数料とは別途設定されます。特に出張費は交通費もかかってきますから、必要に駆られた場合はよく相談しましょう。

売買契約締結後のキャンセルは、仲介手数料が発生する！

最後に、仲介手数料は不動産会社への依頼のみでは発生しませんが、「売買契約が締結」された後には支払い義務が生じます。つまり、仮に引き渡しまで完了しなくても、何らかの事情によってキャンセル、もしくは売買代金の未払い等があった場合（債務不履行による解除）には費用がかかってしまいますので、売買契約についてはよく考える必要がありそうです。

印紙税

次に、印紙税とは何か？というと「文書の作成に伴う取引当事者間の法律関係の安定化」および「文書の作成行為の背後にある経済的利益」に基づき、国が設定している税金のこと。これは売り手と買い手で交わされる不動産売買契約書に収入印紙を貼り、消印をすることで支払われます。

印紙税は売却金額に応じて高くなり、以下のように設定されています。実際には1億円から50億円以上まで、非常に細かく設定されていますので、もし該当しそうな場合には国税庁のHPを確認しましょう。

• 100万円以下：500円
• 500万円以下：1,000円
• 1,000万円以下：5,000円
• 5,000万円以下：10,000円
• 1億円以下：30,000円

印紙税を甘く見るのはNG！払わないと3倍の徴収に…

印紙税は不動産売却という大きな金額を扱う取引においては費用が小さいため、ついおざなりにしてしまうこともあるかもしれません。しかし、これはあくまでも「税金」です。よって、納付しなかった場合は通常支払うはずだった金額＋2倍の印紙税額が請求され、結果当初の3倍を支払う羽目になってしまいます。

譲渡所得税

次に「譲渡所得税」です。これは不動産の売却にかかる税金のことで、売却益が「所得」と見なされるため、所得税や住民税に加算される形で徴収されます。

譲渡所得税も税金なので、基本的には確定申告の際に「売却金額から、売る時にかかった費用等の経費を差し引いて」計算されるのが一般的です。つまり、売却によって利益が生まれなければ、この税金も発生しないというわけです。具体的な計算式としては、以下のようになります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

この取得費とは、その不動産を取得するのにかかった費用のこと。購入の際に納めた税金も含まれますが、既に事業所得をはじめとする必要経費に含まれた事業用不動産の場合は、これに当てはまりません。譲渡所得の税率は、基本的に「所有期間に応じて」変わります。これは「5年以上所有したかどうか」が争点となるため、しっかり確認しておきましょう。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％／住民税9％／復興特別所得税0.63％
• 所有期間が5年超（長期譲渡所得）：所得税15％／住民税5％／復興特別所得税0.315％

上記を見ると分かるように「所有が長いほど税率が下がる」のが特徴。5年超えるかどうか微妙な場合、もしタイミングを急がないというのであれば、年数を超えてから売却するといった方法もあるでしょう。

譲渡所得税は「控除」を受けられる可能性が高い！

事業用不動産等は勝手が変わってきますが、マイホームを売却する場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」として、利益が3,000万円以下であれば確定申告が不要という控除も存在します。実際、不動産売却は利益が大きい分費用もかかりますから、これは非常に良心的です。ただし、居住用物件であること、譲渡先が配偶者や同族会社、直系血族ではないことなどいくつかの要件を満たさなければならないため、詳しくは税務署等にご相談ください。

住宅ローン返済手数料

次に「住宅ローン返済手数料」。これは住宅ローンがまだ残っている場合に、売却によって一括返済を行う時必要な費用です。不動産の売却は、基本的に「住宅ローンを完済すること」が前提となります。なぜかといえば、住宅ローンの残債がある物件は銀行に“抵当権”（家を担保とする権利）が残っており、これを外さないと自分の所有物として家を売ることができないのです。

ちなみに、抵当権は完済しても然るべき手続きを行わなければ外れませんから、司法書士に依頼し、完済を前提として手続きを行ってもらう必要があります。

住宅ローン返済手数料は、金融機関によって異なる！

では、住宅ローン返済手数料はいくらになるか？という問題ですが、これは「借り入れている金融機関によって違う」と覚えておきましょう。おおむね1万円～3万円程度※が目安となっていますが、一部繰上返済の手数料より高く設定されることが多いので、注意しておきましょう。

登記費用

前述した「抵当権を外す（抹消）」手続きにも費用がかかります。これを「登記費用」と呼び、不動産登記の際に発生する登録手数料のようなものです。具体的には、登記簿から抵当権を抹消するという流れです。

登記簿とは不動産の種類、構造、所有者などを記した帳簿を指し、不動産の所有者を明確にする役割を担っています。抵当権をそのままにすると売却がスムーズにいかないばかりか、必要書類を紛失するリスク等様々なマイナス面が考えられますから、早めに手続きを行っておくのが良いでしょう。

費用は5,000円～20,000円程度

この登記費用は、一般的に5,000円～20,000円程度と言われています。これは専門的な手続きを任せられる司法書士への依頼料を含み、自力でやれば1,000円～2,000円程度で済むこともありますが、複雑な作業ゆえに専門家に任せるのが間違いないと言えるでしょう。

その他の費用

不動産の売却で必ずかかると考えられる費用は以上ですが、その他にも状況に応じて以下のような費用がかかる恐れもあるため、余裕を持って見ておきましょう。

ハウスクリーニング費用

不動産を高く売却するには、やはり買い手にとって魅力的な状態にしておくことが不可欠。そこで、内覧前にハウスクリーニングを行う売主も少なくありません。特にキッチンやバスルーム、トイレ、洗面所などの水回りや、壁紙、床など目につく場所などはぜひ綺麗にしておきたいものです。

これは自力でも掃除可能ですが、プロの業者に依頼した方が高いクオリティが期待できます。費用としては部屋の広さによって変わり、30,000円～100,000円前後を見ておくと良いでしょう。

家財整理・処分費用

特にマイホームを売却する場合、家の中を空にするために「家財整理・処分」が必要になることも。これも自力ではかなりの時間がかかってしまうので、専門業者に依頼されるのが一般的です。

不用品の処分・廃棄にもお金がかかりますから、広さにもよりますが戸建ての場合は数十万円かかると思っておいた方が良いかもしれません。

解体費用

築年数が古い場合は、解体して更地にしてから売る方も多いもの。とはいえ、家の解体にもそれなりの費用がかかります。一般的には坪単価30,000円～60,000円前後で、場合によっては数百万円ほどになる恐れもあるため、よく考えて検討したいものです。

測量費用

測量は、土地ごと物件を売る時に「周囲との境界が曖昧な場合」に用いられることが多いです。また、そういったケースでなくとも面積や境界を明らかにしておけば、登記簿との差異による売買後のトラブルを避けられる面もあるので、不安がある方は利用した方が良いでしょう。ただし、これにも費用がかかり、主に広さによって30万円～100万円前後が相場とされています。

このように、不動産の売却には思った以上に様々な費用がかかるもの。利益だけではないことを自覚し、必要な費用を事前に計算してみてください。

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