住宅ローンの返済で困っている

住宅ローンが残っている家を売却する準備

家を売却したい気持ちはあるけれど、住宅ローンがまだ残っている…という場合、まずは「残債を確認する」ところから、様々な準備を進めていきましょう。

住宅ローンがいくら残っているかを確認

最初に、住宅ローンの残額（残債）を確認します。これは借り入れを行っている金融機関から送られてくる「年末残高証明書」に記載されており、毎年10月ごろに送付されるのが一般的です。万が一紛失してしまった時は、該当する金融機関に「残高証明書」を見せてくれるよう依頼してみてください。返さなければならない金額が分かれば、売却の見通しも立てやすいでしょう。

不動産会社を頼り、売却金額を査定してもらう

次に不動産会社へ問い合わせをして、売却金額を査定してもらうという流れになります。

売却の際には注意点もある！

不動産売却を行う際には、いくつか注意しておかなければならないポイントも存在します。特に「不動産会社選び」は重要なので、しっかり調べましょう。

信頼できる不動産会社か？

不動産の売買におけるコツと言っても過言ではないのが「不動産会社選び」。不動産会社によって査定の金額も変わってきますし、大手か地域密着型かによっても強みが異なるため、様々な会社を吟味した上で、納得のいく売却を行ってくれるところを探したいものです。

確認したいポイント

• 情報量や知識が豊富で、こちらの疑問にも真摯かつ的確にアドバイスしてくれるか
• そのエリアにおける売却実績が多く、見込み客も含めた独自のネットワークを持っているか
• 所有する物件の条件や状態に合わせた選択肢を提案してくれるか

必ずしも最も高い査定額を出してくれた会社が最有力とは限りませんから、コミュニケーションをこまめに取って、信頼できる担当者と出逢ってください。

不動産売却には、利益だけじゃなく「費用」も生まれる！

また、気を付けたいのが不動産売却には、利益だけでなく費用もかかるということ。代表的な費用は以下のようなものなので、あらかじめ知っておきましょう。

仲介手数料

これは売買の仲介を依頼した不動産会社に対するお礼として、売却益から支払われる手数料。これは売却金額によってパーセンテージが定められており、3％＋6万円から4％＋2万円、5％と取引金額が上がるほど割合が下がる計算となっています。別途消費税もかかりますから、売却額が決定した時点で確認しておくのが良いでしょう。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書を作成する際、国に支払う税金を指します。不動産売買契約書に収入印紙を貼り付ける形で納付され、500万円超1,000万円以下なら1万円、1,000万円超5,000万円以下なら2万円が必要です。

所得税等

売却によって利益が出た場合は所得税が発生するため、確定申告で報告、納税する必要があります。ただし、譲渡所得が3,000万円以下の場合は控除が受けられますから、それ以上にならなければ確定申告は不要です。もし予想以上に売却益が高かった場合には必要となる、と覚えておくと良いでしょう。

抵当権抹消登記費用

これは銀行が家を抵当にする権利のことで、住宅ローンを完済しても抹消されないため、改めて手続きを行う必要があります。費用は不動産1筆あたり1,000円、土地と両方の抵当を抹消する場合は2,000円を支払わなければなりません。

司法書士への報酬

登記手続き等について司法書士に相談した場合は、その報酬も費用に加わります。とはいえ、初めてだと手続きのハードルは高まるため、依頼した方が間違いはないかもしれません。

「控除」について確認しておく

また、自宅を売却した際には軽減税率（課税率を他の品目より低く定めるもの）以外にも、様々に定められた控除や特例を利用することができます。具体的には、先ほどご説明した所得税の控除が代表例です。

これに関しては一定の要件を満たす必要がありますから、詳しくは税務署等にご相談ください。

オーバーローンの場合の売却方法

最初にご紹介した「売却額の査定」のくだりで、もし残りの住宅ローンが利益を上回ってしまった場合。これを「オーバーローン」と呼びます。ただし、査定額は不動産会社によっても変わってくるため、1社のみに任せて決めつけるのではなく、複数の会社に査定してもらった上で、オーバーローンが妥当かどうか確認しておきましょう。

それでも、どこの会社に査定を依頼してもオーバーローンになってしまう！といった際には、以下のような方法で対処するのが一般的です。

自己資金で補填する

可能であれば簡単なのは、現在の貯蓄等、手持ちの現金で補填する方法。一括で支払えない時は返済方法を金融機関に相談する必要がありますので、注意しておきましょう。

また、住宅ローンの残債以外にも「売却に要する費用」が存在することを忘れてはいけません。一般的には「不動産会社への仲介手数料（取引額に応じて、その3％＋6万円or4％＋2万円or5％、取引額が低いほどパーセンテージが上がる）」や先ほどご紹介した印紙税、司法書士への登記依頼費用などが挙げられますから、しっかり確認しておきましょう。

住み替えローンを利用する

自己資金で補填できない場合は、住み替えローンを利用する方法もあります。これは新しく家を住み替える場合に、残っている住宅ローンを新規購入物件のローンに組み込むシステムです。この手法ならオーバーローンであっても抵当権を外せるため、住み替えを検討している方には無理なく解決できる可能性があると言えるでしょう。

しかし、ここで考えておきたいのが「新規購入物件の価値以上の住宅ローンが残ってしまう」点。返済リスクが高まるのは否定できませんから、やはりできる限り自己資金で解決するのがおすすめです。

この他、債務者に相談の上住宅ローンを圧縮する「任意売却」といった方法もあるのですが、信用情報に傷が付く（その後一定期間ローンを組むのが難しくなる）ので、あまりおすすめはできません。できる限り無理のない方法で、オーバーローンを解決できると良いものです。

オーバーローンで売却する際には「控除」も使える

家の売却額がオーバーローンとなってしまった際にも「控除」が使える可能性があります。これは「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼ばれ、簡単に表現すれば譲渡損失の売却特例、といった感じです。

これは譲渡損失（オーバーローンを含め、売却の際に生じた損失）を所得額から差し引くことで、差し引かれる前、本来の所得額で引かれていた分の源泉徴収税額を取り戻せるというもの。つまり、給与所得や事業所得など、その年の他の所得からその譲渡損失を控除する方法です。

ただし、給与所得から差し引かれる金額の上限は、オーバーローンの上限となります。例えば年収800万の人が300万円の譲渡損失を出したとして、オーバーローンがそのうち200万であったのであれば、その年の年収が600万になる、という形です。

所得が低くなればその分払いすぎた税金が還付されるため、オーバーローンを無理なく補填することができます。住み替えでは使えない手法ですが、売却でのオーバーローンにお悩みの方は一度検討してみると良いでしょう。

買い替えの場合は先に家の売却を

いかがでしょうか？住宅ローンが残っている場合でも、方法を工夫すれば家の売却を行うことが可能です。しかし、前提として「抵当権が外れていること」、そして「住宅ローンを売却益等で完済できること」が条件となる、ということは覚えておきましょう。

抵当権とは銀行が自宅を担保にできる権利で、住宅ローンを完済しても自動では消えません。外すためには法務局に申請の上、抵当権抹消の手続きが必要になるため、詳しくは不動産会社等に相談してみてください。

また、住み替えの場合は新たな住まいに意識が向きがちですが、住宅ローンが残っているのであれば「まずはその問題を解決すること」を先決にするのが大切。売却益をアテにして先に新居を購入してしまうと、思わぬしっぺ返しを食らう恐れもあります。まずは信頼できるパートナーとなってくれる不動産会社を探し、残債を見直しながら検討していきたいものです。

このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談をしたら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。