住み替えしたい

どんなときに住み替えになるケースが多い？

そもそも住み替えといえば、引っ越さなければならない事情がある時に行われるイメージがあります。しかし、実はその他の理由で踏み切る人も多いようです。では、一体どのような理由で住み替えられるのか、一般的な事情を見てみましょう。

転職や就職、転勤などを理由に

まず、多いのはやはり「転職や転勤、就職」などをきっかけに住み替えを希望するというもの。通勤時間は日々のストレスに繋がることもあるので、職場が変われば引っ越しを検討する人が多いでしょう。

この場合、ポイントは「期限が決まっている」ところ。特に就職や転勤は事例等に合わせて3月中に引っ越しを済まさなければならないケースが多く、早め早めの行動が求められます。特に不動産売却を前提とする転居ならば、短期間で売却から新居決定、引っ越しとハードスケジュールになりかねません。

住宅の環境を変えたい

家族が増えた、あるいは子どもが大きくなったため、部屋数を増やしたり部屋を広くしたりしたい、と考える人も多いです。近年ではリモートワークをはじめ、自宅で仕事をする機会が増えたことから「家をもっと居心地の良い環境にしたい」と考えるケースもあるよう。この場合は本人が定めたリミット以外に期限がないため、ゆったり新居を探せそうです。

子育てや教育の面から、移住したい場所ができた

お子さんの誕生や成長をきっかけに、子育て支援や教育の観点から住み替えを考える方もいます。自然豊かな場所で育てたい、公立でも教育に力を入れている場所がいい、など価値観は人それぞれですが、生活の中で当初のライフプランが変わってゆくこともあるでしょう。

離婚や親元からの独立など

最後に、どちらかの親と同居していた夫婦が独立したいと考えて、住み替えを検討するパターンも。また、離婚においても所有している不動産は大きな問題になりがちです。どちらが住むのか、住み続ける場合はローンをどうするか、売却するか…など、様々な選択肢から双方が納得のいく結論を導き出す必要があります。

住み替えには2つの方法がある！それぞれのメリット・デメリット

住み替えには、大きく分けて「買い先行型」と「売り先行型」という2つの方法があります。基本的には、新居を先に買うか後に買うかがポイントです。

• 買い先行型：新居を先に決め、購入してから現在の家を売却
• 売り先行型：現在の家を売却してから新居を購入する方法で、一定期間仮住まいが必要

買い先行型のメリット

買い先行型は新居に引っ越してから住み替える前の住宅を売却するというもので、以下のようなメリットが存在します。

引っ越しが1度で済み、手間が省ける

買い先行型は先に新居となる物件を購入してしまうので、仮住まいが不要で引っ越しも1回で済みます。引っ越しは業者探しから片付け、手続きなど様々な労力がかかりますから、短い期間で何度も行うようなことはなるべく避けたいもの。その点、買い先行型なら住み替え前の家から新居に荷物を移すだけになるため、手間が省けます。

住みたい新居を素早いタイミングで購入できる

住み替えの際には、やはり新居にもこだわりたいもの。ゆえに早めに新居探しを始める方が多いと思いますが、仮に気に入った土地や物件が見つかったとして、引っ越しまでの期間が長いとその間に他の購入希望者が現れる恐れがあります。しかし、買い先行型は新居の購入を優先できるので、欲しい土地や物件を欲しいタイミングで手に入れることが可能です。

買い先行型のデメリット

売却益を利用できず、住宅ローンのハードルが高い

いっぽう、買い先行型には注意点もあります。それは売却を先に行わないため、その利益を新居購入に役立てられず「住宅ローンの二重払いが発生しやすい」こと。完済していない前の住宅ローンを新しい住宅ローンに組み込む「住み替えローン」という方法もありますが、いずれにせよ審査が厳しいのが特徴です。

金融機関の提示する「借入限度額」以上の融資を受けるのは難しいですから、事前に資金にどの程度の余裕があるかしっかり確認しておきましょう。

売り先行型のメリット

売り先行型は元々の家を売却し、それから新居を探すという方法。売却から新居が決まるまでの間は、一般的に仮住まいで暮らすことになります。

より高い価格での不動産売却を目指せる

売り先行型の場合は転勤や就職などの事情がない限り売却を急ぐ必要がないため、より高い売却額を追求することができます。不動産会社と相談し、様々な形で宣伝してもらいつつ、信頼できる買い手を探しましょう。

売却益を新居の購入資金に充てられる

売却した代金を先に受け取れるため、新居の購入資金としてそれを利用できるのも売り先行型のメリット。その金額に基づいて新居を吟味できますから、「この値段で売れると思ったのに…」といった見込み違いが発生する心配もなく、無理のない新居購入が叶うでしょう。

売り先行型のデメリット

仮住まい費用や引っ越し費用、スケジュールなどに配慮が必要

ただし、売り先行型は転職や転勤、就職などで引っ越しのリミットが決まっている場合、そのスケジュールに間に合うよう調整が必要です。また、引っ越しを2回しなければならないので、仮住まいを借りる費用や転居費用なども計算しておかなければなりません。対処としては、トランクルームを借りてそこに荷物を運びこむことで、仮住まいの広さを抑えるといった方法もあります。

千葉市の土地や物件などを
売却できる不動産会社一覧

住み替えに必要な費用＆気をつけておきたい税金の話

住み替えには、新居を購入したり引っ越したり…といった費用だけでなく、実は「売却に際しての費用」も存在します。具体的には以下のようなものが挙げられるため、確認しておきましょう。

売却に必要な費用

• 仲介手数料
• 登記費用
• 譲渡所得にかかる所得税と住民税

まず、売却の際には不動産会社に仲介を依頼する上で、売却益から支払う「仲介手数料」が必要となります。これは登記費用等と併せて、おおむね全体の5％程度と覚えておくと良いでしょう。また、売却額が3,000万円以上となった場合は、所得税等の税金が発生します。

高く売るため、あるいは物件の状態を確認するために修繕や測量を行った際には、その費用もかかります。住宅ローンの残債がある場合、売却益でそれを完済できれば良いのですが、もしオーバーローン（残債が売却益を上回る）が出てしまったら、それを補填する自己資金のことも考えなければなりません。

家の購入に必要な費用

• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン手数料や保証料
• 不動産取得税
• 引っ越し費用
• 火災保険料

新居の購入にも、仲介手数料や登記費用は発生します。その他、新たに住宅ローンを組むための手数料や保証料、不動産取得税、引っ越し費用、再加入するための火災保険料…など、購入資金以外にも様々な代金を考慮しなければならないのですね。

「売り先行型」の場合は、仮住まい費用も必要！

• 仮住まいの初期費用や家賃、仲介手数料
• 仮住まいへの引越し費用

そして、前述した通り「売り先行型」で不動産売却を行う場合、仮住まい費用も必要に。これは主に敷金礼金といった初期費用や家賃、仲介手数料、引っ越し費用などが当てはまるでしょう。

もしオーバーローン等の問題が起きたら「住み替えローン」も検討

住み替えローンとは、以前の住宅ローンの残債が残ったまま新たな家を購入する場合に、その残債を「新しく組む住宅ローンに含められる」方法。ただし、売却日と購入日を同じ日にしなければならないのでスケジュールがタイトになるほか、残債によっては返済の負担が増える面もありますから、注意しておきましょう。

売却には「税金」がかかることも知っておこう

不動産の売却には、基本的に税金がかかります。これは「譲渡取得税」と呼ばれ、所得税と住民税に課税されるもの。物件の所有年数によっても税率が変わり、5年以上所有していたとして「長期譲渡所得」と認められれば、税率を下げることが可能です。

とはいえ、この譲渡取得には「3,000万円特別控除」が設けられており、所得が3,000万円を超えなければ確定申告の必要はありません。ただ、住宅ローン控除との併用はできませんから、気を付けてください。

このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談をしたら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。