一棟マンション
一棟マンション投資を行っている方の多くが、投資の出口として気になる売却。基本的には少しでも高く売りたい、失敗したくないとお考えでしょう。
一棟マンションとなると場合によっては、億単位の売却価格になることも珍しくありません。そこでここでは一棟マンションを売却された方の事例や、できるだけ高く売却するコツについて解説していきます。
【売却事例】満室入居を狙って家賃を下げたら、売却査定も下がってしまった…
まず、満室入居を狙って家賃を下げた、というパターン。一般的にマンションは満室の状態の方が売れやすいと言われているため、何とか入居率を上げようとオーナーは様々な工夫を行います。
このケースでは、家賃を下げることで入居者にとっての魅力度を高めようとしたのですが、これはとても危険です。なぜかといえば賃料は収入に直結するので、一か月あたり、ひいては年間の収益が大幅に下がる恐れがあるのです。結果、物件としての価値も低くなってしまい、失敗に繋がることに。満室対策は慎重に行わなければならない、ということが分かる例です。
参照元：一棟売却コンシェルジュ(https://www.tokyo-asset.jp/sale_concierge/knowledge/604/#・満室入居にしようとして家賃を下げたら売却査定も下がって失敗)
【売却事例】管理会社との契約内容の確認ミスが起こった
次に、考えられる事例としては「管理会社との契約内容の確認ミス」。投資物件を売却するためには、現在物件の管理を任せている管理会社との契約を解除する必要があるのですが、基本的に管理会社は解約をよく思っていません。
結果として、違約金の手数料が高めに設定されていることが多く、これをオーナーが確認できていなかったことで「予想外の出費」に繋がってしまうケースがあるのです。一般的には家賃の数か月分等が相場と言われていますが、これは会社ごとに変わってきますから、必ず確認しておきましょう。
参照元：INVEST ONLINE(https://invest-online.jp/column/sale-timing2-6826/)
【売却事例】家賃保証契約の解除ができない
最後に、これも管理会社とのトラブルとして「家賃保証契約の解除を拒否される」パターンがあります。家賃保証契約とは入居者自身と家賃保証会社との契約となりますが、管理会社が所有者から物件を一括で借り上げているため、賃借人と同等の法的地位が生まれ、これを拒否されると引き渡しまでに解除することが難しくなりかねません。
売買契約の際には家賃保証契約の解除が条件となることがあるので、そうなれば取引自体が困難に。特に売買契約締結後に発覚した場合には契約違反として損害賠償請求が行われるリスクもありますから、必ず締結前に管理会社に家賃保証契約の解除を受け入れてくれるかどうか確認しておきましょう。
参照元：INVEST ONLINE(https://invest-online.jp/column/sale-timing2-6826/)
一棟マンションをできるだけ高額で売却するコツ
このようなリスクを避け、一棟マンションをできるだけ高額で売却するコツとしては、以下のようなものが挙げられます。
満室にするための様々な工夫を行う
マンションを売却する場合、一般的には「満室の状態の方が売れやすい」と言われています。これはなぜかというと、満室の物件はそれだけ需要が高いということであり、投資家から見て魅力的に映るからです。
しかし、今回ご紹介したように、満室対策として下手に賃料を下げるといった行動を取ると、逆にマイナスになってしまう恐れも。集客を任せている不動産会社への報酬を上げてやる気を促す、不動産会社を見直すのもひとつの方法なので、検討してみてください。
一括査定サイト等を利用し、不動産会社を吟味する
不動産会社選びは、売却を行う上で非常に重要だと言われています。とはいえ、直接何社も足を運んで物件を見てもらうのは重労働。そこで便利なのが「査定」です。少しでも高い見積もり金額を出してくれる業者を知りやすいのはもちろん、所有する物件の売却相場も分かるため、今後のためにも有意義だと言えるでしょう。
期待した働きをしてもらえない場合は、変更も考える
ただ、一度不動産会社を決定しても、その後期待した働きが得られない…というリスクは考えられます。例えば査定額が一番高いはずだったのに、結局売れず売却額の見直しを求められる、などです。途中で信頼できない部分が出てきた場合は、可能な限り不動産会社の変更等を検討するのも手です。
マンションの一棟売却の経験が豊富、または専門とする業者を探す
不動産会社選びのポイントのひとつが「マンション一棟売却の経験が豊富な業者を探す」こと。不動産会社によって得意不得意は変わってきますから、過去の事例を確認し、独自のネットワークやノウハウを有した会社を見つけましょう。
不動産会社にすべて任せるのではなく、事前に自分でも情報収集をする
不動産会社は初めて売却を行う人にとって頼もしい存在ですが、何でも任せきりでは納得のいく結果を得るのが難しい面も。査定額が妥当かどうかを見極めるためにも、相場や周辺の傾向など、自分で調べられるところは情報収集を行っておきましょう。
一棟を分割して売却する方法も検討しておく
もし一棟ごと売れない場合は、一部のみ売却するという方法もあります。これはマンションを「区分建物」にすることで、物件の一部を保有し、分割して売るというものです。その際には「区分登記」と呼ばれる法的手続きが必要になりますから、まずは専門の土地家屋調査士に図面の作成を相談してみてください。また、数十万円程度の費用もかかるため、メリットと照らし合わせてよく検討する必要がありそうです。
マンションの一棟売却の際には、相場の調査から不動産会社選び、満室対策まで、取引完了までには様々な段階が生じます。なるべく急ぎで売りたいという方もいるでしょうが、高く売るためには早くからじっくりと戦略を練り、投資家にとって魅力的な物件を追求することが大切だと言えるでしょう。
このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談をしたら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産を売りたいと思ったときに考えるのが、「どこの不動産会社に売ろうか」ということではないでしょうか。GoogleMapで「千葉市 不動産売買」と検索したところ（2023年1月23日時点）、111社とたくさんの企業が表示されます。このような多くの不動産会社の中から、できるだけ高値で売却するには、物件や売却理由にマッチしたところに相談するのが近道です。
ここでは111社の中から、不動産を売却する理由や売りたい物件に合わせて、千葉市の不動産会社をご紹介します。不動産売却は様々な手続きもありますから、税理士などの専門家へ相談ができるほか、万が一、仲介で売れなくても不動産会社が直接買い取ってくれ、さらに、いくらで売れるのか査定期間もしくは現金化までの期間を公式HPで明示している不動産会社を選びました。
相続による
売却相談なら
アルカンジュ不動産
（https://archange-re.jp/）
古家や残置物のある相続物件も売り主の負担なく売却できる
ひとり一人のお悩みに応じて、専門家が一緒に寄り添い売却方法を提案。古家や残置物がある場合でも売却できる。
住み替えによる
売却相談なら
センチュリー21
あさひアーバン
（https://www.asahiurban.co.jp/）
「売ると買う」を1社で完結。スムーズに住み替えできる
売却だけではなく、2,000件（※1）を超える販売物件情報を公式HPへ掲載。数多くの物件から住み替え先を選べる。
山林・農地
売却相談なら
小副川工務店
（https://osoegawa.jp/）
山林ならではの売却アドバイスや手続き代行もしてくれる
最短30分で査定金額を提示する工務店。農地だけではなく、山林の売却相談を唯一受けている企業。
■選定条件
GoogleMapで2023年1月23日に「千葉市 不動産売買」で検索し、表示された111社の中から、賃貸物件の仲介のみを行う不動産会社を除外。さらに不動産売却で司法書士など専門家相談ができ、売却手法として「仲介売却」のほかに「自社買取」にも対応し、査定もしくは現金化までの期間について公式HPで明記されている不動産会社を選出。
◇アルカンジュ不動産会社
相続した土地付きの古家を売却する場合、選定条件の企業内で唯一、古屋・残置物ありでも、そのまま売却できると公式サイトに明記していることから「相続相談のできる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/akiya_demerit/）
▼売却対応物件
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://www.archange.co.jp/sale-contact/）
▼古屋・残置物あり売却可能
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/faq/）
◇センチュリー21あさひアーバン
売却対応物件がマンションと一戸建て、販売物件が2,388件（※1）（2023年2月6日時点）と選定条件の企業内で最多の物件数を取り扱っていることから、売ると買うの一本化ができる「住み替えしやすい不動産会社」として選定。
（※1）参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.com/）
▼税理士などの専門家との提携
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/company/qa.html）
▼売却対応物件
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/）
◇小副川工務店
選定した企業の中で唯一（2023年2月時点）、農地と山林の売却にも対応することから「農地・山林を売却できる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：小副川工務店公式HP（https://fudousankaitori-lab.com/）
▼売却対応物件
参照元：小副川工務店公式HP（https://osoegawa.jp/company/）