不動産売買で発生する仲介手数料とは
不動産の売買を何度も行ったことがあるという方は、それほど多くないのではないでしょうか。そのため、いざ売買を不動産会社に依頼するとなっても、必要な費用についてはよく分からない…という方も多いはず。
そこでここでは、不動産の売買を行った時に不動産会社に支払う仲介手数料について詳しく解説していきます。
不動産売買時の仲介手数料とは？
不動産売買時の仲介手数料とは、不動産を売却する際、買い手を探したり間を取り持ってくれたりする「不動産会社」に対し、言わば成功報酬として支払われる金額のこと。例えば不動産情報サイトに物件情報を公開したり、チラシを作成して投函したり、内覧をサポートしてくれたりといった活動へのお礼です。
仲介手数料の一般的な内訳
- 広告費用
- 物件案内
- 売買契約書の作成
- 不動産の登記・権利情報調査
- 重要事項説明書の作成
- 重要事項説明と契約締結
- 引渡し時までの必要書類準備
- 支払い手続き
また、この他にも「ファイナンシャルプランニング」や「登記権利情報等の調査」、「マンションの管理規定の調査」、「耐震や耐久、老朽化などの診断」を仲介手数料に含めている会社もあるようです。サービス内容を照らし合わせ、ぜひ信頼できる業者を見つけたいものです。
出張費や解体費などは、仲介手数料とは他で請求されるのが基本！
ただし、注意しておきたいのが仲介手数料はあくまでも「基本的なサービス」に支払うものであり、オプション的な費用は別途で請求されます。これは例えば遠方に住んでいる買い手への交渉（出張）や、建物の解体、家財の整理・解体、特別な広告宣伝などを任せた際に発生されるため、注意しておきましょう。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料をいつ支払うか？ですが、これは「売買契約が決まった時」に発生するため、一般的には成功報酬として引き渡し後に売却益から支払われることが多いようです。しかし、会社によっては「契約成立のタイミングで半分、引き渡し後に半分」というように中間手数料を設けていることもあるため、事前に確認しておくのが良いかもしれません。
仲介手数料以外に必要となる費用
では、ここで仲介手数料以外に必要になる費用を見てみましょう。実は不動産の売却には様々な諸経費が発生するため、不動産会社に支払うお金だけでなくトータルで余裕を持って確認しておかなければなりません。
オプション費用
前述した通り、不動産会社の仲介サービスを受ける上でかかる出張費や特別な広告宣伝費、解体費、家財処分費用などは一般的に「オプション」として設定されています。また、空き家や空き地、別荘などマイホームとは別に、所有者が遠方にある物件を売却する場合は、現地の不動産会社が定期的に訪れて管理してくれることも。
こういったオプション費用は「こちらから依頼して発生した業務」であり、「実際に発生した費用」かつ「通常の仲介業務には含まれない業務を遂行する目的で発生した」条件を満たす場合に請求されるので、身に覚えがない業務であった際には不動産会社にしっかり相談しましょう。
登記費用
不動産売却の際には、買い手に権利を移すため「所有権移転登記」という手続きを行わなければなりません。また、住宅ローンの抵当権がまだ銀行にある場合は、完済した上で抵当権抹消の手続きも必要となるので、注意してください。
印紙税
印紙税とは、国に納める税金の一種。売買契約書に収入印紙を貼り付けることで納付が完了され、売買金額によって一定額が定められています。
譲渡取得税
これは不動産を売却するにあたって、その利益（所得）に課せられる税金のこと。所得税と住民税に上乗せする形で支払いますが、自宅を売却する場合は「3,000万円の控除（特例）」を受けられる可能性が高く、利益がそれ以下なら納税義務は発生しないのが一般的です。
建物解体費用（必要に応じて）
建物の築年数が古いケースでは、解体して更地にしてから「土地」として売った方が需要は高まることもあります。その場合は専門業者に解体を依頼しなければなりませんが、建物の大きさや材質によって数十万円～数百万円程度のお金がかかるので、慎重に考えたいものです。
仲介手数料はいくらかかるの？
では、仲介手数料は実際にいくらかかるのか？という問題ですが、これについては「法律で上限が定められている」ため、それ以上の金額を請求されることはありません。逆にオプションではなく、基本的な仲介手数料として高すぎる料金を求められた場合には悪徳業者の恐れもありますので、事前に基礎知識を付けておきましょう。
仲介手数料の計算方法
- 売却金額が200万円以下：売却価格×5.5%
- 売却金額が200万円超・400万円以下：売却価格×4.4%＋22,000円
- 売却金額が400万円超：売却価格×3.3%＋66,000円
詳しくは媒介契約時不動産会社から説明されるため、それに合意するか検討してください。なお、400万円以上のケースでは「売却価格×3.3％＋6.6万円」が上限となります。
仲介手数料早見表
とはいえ、上記の計算式だと初めての場合はなかなか理解するのが難しいものです。そこで、例えば売買価格がいくらの場合は〇万円という風に、1億円までの仲介手数料を一覧でまとめてみました。
取引金額と照らし合わせ、ぜひ参考にしてみてください。
| 500万円 | 231,000円（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 396,000円（税込） |
| 2,000万円 | 726,000円（税込） |
| 3,000万円 | 1,056,000円（税込） |
| 4,000万円 | 1,386,000円（税込） |
| 5,000万円 | 1,716,000円（税込） |
| 6,000万円 | 2,046,000円（税込） |
| 7,0000万円 | 2,376,000円（税込） |
| 8,000万円 | 2,706,000円（税込） |
| 9,000万円 | 3,036,000円（税込） |
| 1億円 | 3,366,000円（税込） |
仲介手数料の値引きは可能か？
ここで気になるのが、前述した金額はあくまでも「上限」なので、もしこちらが希望すれば値引きはできるのか？という点。結論から言えば、基本的には「可能」です。一般的には上限ギリギリで設定されるものだと言われていますが、不動産会社に相談した上で、受け入れられれば値引きしてもらえる可能性もあります。
仲介手数料は売却金額によっては大きくなることもあるため、削減できれば非常に助かります。特に住宅ローンが残った状態で物件を売る方などは、できるだけ利益を追求したいのではないでしょうか。
ただし、注意したいのが「メリットだけでなく、デメリットもある」点。なぜ値引きにデメリットが存在するのか、詳しく見てみましょう。
先に値引き交渉をすると、信頼関係に影響する恐れがある！
仲介手数料は売買契約が決まった後に発生するものですから、値引き交渉を行うとしたらできるだけ早い方が良いでしょう。しかし、事前に値引きが決まってしまうと、やはり不動産会社からしても仲介活動に力を注ぎにくい、という面が。金銭的な事情だと分かっていても、不動産会社からすれば「それほど信頼してもらえなかったのだろうか…」という不信感に繋がります。担当者との関係を円滑に保つためにも、値引き交渉は慎重にチャレンジする必要があるでしょう。
「高く売る」を優先するのがおすすめ！
利益を追求するのであれば、仲介手数料を減らそうと値引き交渉を行うよりも「高く売る」方法を模索するのがおすすめ。不動産会社にとってはむしろ腕の見せどころですし、できるだけ高く売りたい、と希望を伝えることでより一層信頼関係が強まる可能性もあります。買い手と売り手、そして不動産会社すべてが納得のいく結果に繋げるため、まずは高く売る方を優先するのが良いでしょう。
仲介手数料は不動産会社選びに関係ある？
仲介手数料は基本的に上限に基づいて設定されることが多いですが、上限である以上、不動産会社によって多少の差異は生まれます。同じ値段でもサービス内容が充実しているなど、高いコストパフォーマンスが感じられる場合もあるでしょう。
しかし、かといって「安いところを選ぶ」ことを重視すると、自分が所有している物件の売却が不得意であったり、最悪のケースでは悪徳業者に当たってしまったりと、後のトラブルを招くことも。
対応力や提案力などを見て、相性のよい業者を探そう
不動産会社選びのポイントは、過去の実績やサービス内容ももちろんですが、一番は「信頼できそうかどうか」を見極めること。こちらの質問に対して丁寧に分かりやすく答えてくれるか、物件や土地に合った提案を行ってくれるか、コミュニケーションを取る上で何となく引っかかる部分（説明を濁される部分がある、ネガティブなワードが目立つなど）はないか…など、様々な視点からよりよいパートナーを探してみてください。
不動産を売りたいと思ったときに考えるのが、「どこの不動産会社に売ろうか」ということではないでしょうか。GoogleMapで「千葉市 不動産売買」と検索したところ（2023年1月23日時点）、111社とたくさんの企業が表示されます。このような多くの不動産会社の中から、できるだけ高値で売却するには、物件や売却理由にマッチしたところに相談するのが近道です。
ここでは111社の中から、不動産を売却する理由や売りたい物件に合わせて、千葉市の不動産会社をご紹介します。不動産売却は様々な手続きもありますから、税理士などの専門家へ相談ができるほか、万が一、仲介で売れなくても不動産会社が直接買い取ってくれ、さらに、いくらで売れるのか査定期間もしくは現金化までの期間を公式HPで明示している不動産会社を選びました。
相続による
売却相談なら
アルカンジュ不動産
（https://archange-re.jp/）
古家や残置物のある相続物件も売り主の負担なく売却できる
ひとり一人のお悩みに応じて、専門家が一緒に寄り添い売却方法を提案。古家や残置物がある場合でも売却できる。
住み替えによる
売却相談なら
センチュリー21
あさひアーバン
（https://www.asahiurban.co.jp/）
「売ると買う」を1社で完結。スムーズに住み替えできる
売却だけではなく、2,000件（※1）を超える販売物件情報を公式HPへ掲載。数多くの物件から住み替え先を選べる。
山林・農地
売却相談なら
小副川工務店
（https://osoegawa.jp/）
山林ならではの売却アドバイスや手続き代行もしてくれる
最短30分で査定金額を提示する工務店。農地だけではなく、山林の売却相談を唯一受けている企業。
■選定条件
GoogleMapで2023年1月23日に「千葉市 不動産売買」で検索し、表示された111社の中から、賃貸物件の仲介のみを行う不動産会社を除外。さらに不動産売却で司法書士など専門家相談ができ、売却手法として「仲介売却」のほかに「自社買取」にも対応し、査定もしくは現金化までの期間について公式HPで明記されている不動産会社を選出。
◇アルカンジュ不動産会社
相続した土地付きの古家を売却する場合、選定条件の企業内で唯一、古屋・残置物ありでも、そのまま売却できると公式サイトに明記していることから「相続相談のできる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/akiya_demerit/）
▼売却対応物件
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://www.archange.co.jp/sale-contact/）
▼古屋・残置物あり売却可能
参照元：アルカンジュ不動産公式HP（https://archange-re.jp/faq/）
◇センチュリー21あさひアーバン
売却対応物件がマンションと一戸建て、販売物件が2,388件（※1）（2023年2月6日時点）と選定条件の企業内で最多の物件数を取り扱っていることから、売ると買うの一本化ができる「住み替えしやすい不動産会社」として選定。
（※1）参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.com/）
▼税理士などの専門家との提携
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/company/qa.html）
▼売却対応物件
参照元：センチュリー21あさひアーバン公式HP（https://www.asahiurban.co.jp/）
◇小副川工務店
選定した企業の中で唯一（2023年2月時点）、農地と山林の売却にも対応することから「農地・山林を売却できる不動産会社」として選定。
▼税理士などの専門家との提携
参照元：小副川工務店公式HP（https://fudousankaitori-lab.com/）
▼売却対応物件
参照元：小副川工務店公式HP（https://osoegawa.jp/company/）