住んだまま売りたい

住んだまま持ち家を売却できるリースバックとは？

リースバックとは、基本的に「持ち家をいったん売却し、代金を受け取ってから賃貸としてその物件に住み続ける」こと。主に買取業者に売却を依頼するもので、住宅ローンが支払えなくなったけれど、それでも自宅を手放したくないといった事情がある場合に用いられる方法です。

これは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、持ち家を不動産会社等に売り（セール）、それとともに賃貸借契約を結んで借り戻す（リースバック）という意味になります。売却代金は一括で現金払いされることが多いため、まとまった資金調達の手法としても有効と言えるでしょう。

また、似た方法として「リバースモーゲージ」もあります。これは「持ち家を担保に金融機関等から融資してもらい、所有者が亡くなった後に売却金額により一括で返済する」というものです。これは住宅ローンが残っていたり、所有者が一定以上の年齢でなかったりすると許されないこともありますから、注意しておきましょう。

持ち家をリースバックするメリット

では、このリースバックには一体どのようなメリットが存在するのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

持ち家に住み続けることができる

リースバックの大きなポイントは、持ち家の売却と、その後の賃貸借契約がセットになっているところ。そのため、例えば住宅ローンを払うことが難しくなった、既に滞納しているといった場合でも、変わらず住み続けることが可能です。ただし、万が一競売にかけられてしまった時は、金融機関と交渉を行い「任意売却」しなければなりません。

リースバックによる売却で得た代金の使い方は自由

ローンで借りたお金は、例えば住宅ローンや自動車ローンなど用途が限定されるのが特徴。しかし、リースバックを利用すれば、売却で得た代金の使い道は自由です。事業資金や借金の返済にあてるのはもちろん、生活費や教育費、医療費など様々な部分に活用できます。海外旅行や趣味など、娯楽に利用するのも自由です。

固定資産税が不要になる

所有している自宅を売却するわけですから、その時点で所有権は失われます。ゆえに固定資産税がかからなくなるほか、相続財産にも該当しなくなるので、相続税の対象からも外れることに。保険料も賃貸向けのものになりますから、持ち家を所有していた時よりも費用が削減される可能性が高いでしょう。

ローンに比べると審査が易しい傾向がある

住宅ローンを組む際には、年の総額が年収の3分の1までと定められる「総量規制」をはじめ、様々な厳しい審査が設けられています。しかし、リースバックの場合は借り入れではなくあくまでも「売買」となるので、住宅ローンの残高より売却額が多いか、家賃を支払う能力があるかなどの条件を満たせば、ローンよりは易しい条件で利用できることが多いのです。

自宅を一時手放したことを周囲に知られにくい

持ち家を手放す、というのは、世間的にネガティブな印象を持たれがち。そのため、ご近所の方などに売却を知られたくない場合も多いでしょう。その点リースバック後自分が住み続けるのであれば、広告に物件が紹介されることはありませんし、所有権の登記等も秘密裏に行えるため、プライバシーが保護されます。

将来的には買い戻しも可能

リースバック以外の方法で持ち家を売却する場合、基本的には新たに所有者が決まりますから、家を買い戻すことはほぼ不可能です。しかし、リースバックは賃貸借契約を更新しながら住み続ける中で、経済的に余裕が生まれれば買い戻しもできます。また、住み替えたい時は途中で賃貸借契約を解消することも可能と、全体的に柔軟性がありますね。

持ち家をリースバックするのはどんな時？

しかし、そもそもリースバックが必要になるのはどんな時なのか？というと、一般的には以下のようなケースが考えられます。

持ち家を手放さず、住宅ローンを返済したい

まず、理由として代表的なのが「住宅ローンを完済したいが、持ち家を手放したくない」というケース。当初の予定では余裕があったはずのローンが、ライフスタイルの変化により返済が難しくなり、住宅の売却を考えるようになった状況です。転居するとお子さんの学校や職場など環境にも影響するため、引っ越さず現金のみ受け取りたい、といった感じです。

事業資金を得たい

自営業や会社経営者などの場合、事業資金が足りなくなって自宅を手放さざるを得ないケースもあります。未払金を精算し、資金繰りを正常に戻したいという状態です。特に家を相続する相手がいないのであれば、早めに不動産を売って現金化したいと思う方が多いようです。ローンとは違って用途は自由なのも、リースバックならではの利点と言えるでしょう。

子どもや孫の学費のため、現金が必要になった

お子さんやお孫さんが私立校に進学したり、大学費用が必要になったり、留学がしたいと言われたり…など、予想外に学費がかかるケースも少なくありません。そういった時は可能な限り、何とか費用を工面してあげたいと思いますよね。そこで自宅をいったん売却してまとまった現金を作り、将来的な買戻しに備える方もいます。

住んでいる間に、じっくり住み替え先を探したい

現在の生活に余裕がない、あるいは考えていたライフプランが変わり、大きな家が必要なくなった…などで住み替えを希望するパターンでも、リースバックなら来るべき時が来るまでその家に住み続けられるので、ゆったりと転居先を探せます。売却費用を新居費用にあてることも可能、というところもポイントです。

資産整理を行い、相続問題に備えたい

不動産を相続できる子孫が複数いる場合（再婚後、前の配偶者との間に子どもがいる等）、のちの相続トラブルを恐れて自宅の売却に踏み切る人もいます。確かに、早めに資産整理を行っておけばいつ何が起きても対処できますから、住み続けることは考えているけれど、将来のために家の所有権を手放したいという方にも有効な手段です。

持ち家をリースバックするデメリット

このように、様々なケースで活用されるリースバック。とはいえ、いっぽうでデメリットも存在します。それは主に「売却代金を得られるかわりに、月々の家賃が必要になる」こと。

元々自分の家なんだから、家賃もそれほどかからないはず…と思われるかもしれませんが、家賃は売却金額をもとに設定されることが多いため、「高く売れるとその分家賃も上がる」と念頭に置いておかなければなりません。

つまり、自宅の魅力が高ければ現金収入は大きくなるものの、月々支払い続ける家賃は高くなるのです。周辺の地価によっては近隣の家賃相場を上回る恐れもありますから、本当にリースバックの方が得なのか、しっかり考えてみてください。目的やライフプランなども見直しつつ、後悔のない選択を行いたいものです。

住みながら家を売る時の注意点は？

いったんリースバックという形で売却を行いつつ、最終的には住み替えを考えている、という方もいるでしょう。その場合は「住みながら購入者を探す」ということになるので、いくつか注意しておかねばならないこともあります。

早い段階で新居を探しておく

このケースではいつ購入者が決まるか分からない状態なので、タイミングを逃さないためにもなるべく早く新居選びを始めるのが良いでしょう。基本的には契約から引っ越しまで3か月～半年程度の猶予が設けられていることがほとんどですが、購入者の都合によってはそうもいかない恐れもあります。

いつでも内覧に招けるよう家を整えておく

また、この場合は内覧希望者が出た場合に対応しなければならないのも注意。もちろん事前に連絡はされますが、急に大がかりな掃除を行うのは大変ですから、特に水回りは重点的にキレイにしておくのが望ましいと言えます。ハウスクリーニング業者を頼るのも、ひとつの方法かもしれません。

千葉市の土地や物件などを
売却できる不動産会社一覧

住みながらスムーズに家を売るには？4つのポイントをチェック！

リースバックは事情によっては非常に助かる売却方法ですが、住みながら売るにはやはりコツが必要。そこで最後に、住みながらスムーズに家を売るためのポイントについて見ていきましょう。

家を美しく保ち、好印象を与えられるようにする

新築と同じようにはいかないと分かっていても、中古物件を購入する人たちもできれば少しでもキレイで魅力を感じられる家に住みたい、と考えるはず。また、意外と気にされるのが「どういう人たちが住んでいたか」です。

その後のリフォームが前提であっても、丁寧に掃除された形跡がある、大切に住んでいたのが分かる家の方が印象は良いもの。現在も住んでいるからこそ、買い手と直接話しやすいのもメリットですから、内覧の際には周辺環境や公共交通機関へのアクセス、学校、病院、スーパーの有無など、細かいポイントまで含めて魅力を話してみてください。

意外と自覚できない！ニオイに気を付ける

自分の家のニオイには鼻が慣れていて気づきにくい、ともよく言われます。人によって気になるレベルも異なるので、不動産会社には指摘されなくても買い手からすればちょっと…というパターンもあるでしょう。

特に犬や猫などのペットを飼っている方（猫は体臭が少ないイメージがありますが、排せつ物の処理が甘いとニオイが蓄積されることも）や、家族に喫煙者がいる方などは要注意。消臭剤や芳香剤などを使い、清潔な香りを維持できるよう努めましょう。

複数の不動産会社に紹介を依頼する

不動産を売却する場合、内覧に来る人は1人ではありません。特にできるだけ高く売りたいのであれば、少しでも多くの人に家を見てもらうのが得策です。そのため、紹介に関しては複数の不動産会社に依頼するのがおすすめだと言われています。そのエリアの特性や風土を把握した地域密着型の会社があると、より一層心強いでしょう。

内覧者に渡す資料を用意しておく

内覧の際には、自宅の仕様や間取りについて詳細に説明できるよう、資料を用意しておくのも大切。これは自力で作成するのではなく、新築時に建築会社から受け取ったものをあらかじめ取っておけばOKです。

ただし、もし建築会社から受け取った資料やパンフレットが存在しない場合は、特徴や間取り、こだわった点、子どもやペット、高齢者などの家族のために配慮した点など、アピールポイントを簡単にまとめておくと、スムーズに話をしやすいのではないでしょうか。

リースバックは、大事な財産である住まいと距離を置かずに済むという意味で、特別な事情ができた方にとって良心的な売却方法。検討する際には不動産会社や専門家とも相談しつつ、ぜひ納得のいく結果が得られるよう考えてみてください。

このサイトでは、売却理由ごとにおすすめの不動産会社をご紹介しています。どの会社に売却相談をしたら良いか分からないという方は、ぜひ参考にしてみてください。