相続した不動産を売りたい

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を売却する場合、一般的には10ヶ月程度の期間が必要となります。特に相続手続きには期限が存在するため、注意しておかなければなりません。

亡くなってから遺言書や遺産の確認、相続放棄等：3ヶ月以内

まず、家を相続したら3ヶ月以内に遺言書の有無や遺産の確認を行い、相続するか放棄するかを決めます。相続人が複数いる場合は特に時間がかかるため、早めに準備したいものです。

準確定申告：4ヶ月以内

次に、4ヶ月以内と定められているのが「準確定申告」。これは亡くなった方の1月1日から他界した日までの所得を確定申告することを言います。

名義変更～相続税の申告・納付：10ヶ月以内

また、相続税の申告を含めた確定申告、および納付は相続確定を知ってから10ヶ月以内と定められています。売却活動は名義変更後に行われますから、基本的には名義変更を4か月以内として、半年ほどかけて売却完了を見込んでおくのが良いでしょう。

相続した不動産の名義変更、および不動産売却のための必要書類

名義変更、および不動産売却にあたっては、様々な書類を用意する必要があります。名義変更の書類は変更方法によっても違いがありますので、よく確認しておきましょう。

名義変更の必要書類

遺言による分割の場合

• 遺言証書
• 遺言により相続する相続人の住民票
• 遺言者の死亡事項の記載のある除籍謄本
• 受遺者の戸籍謄本
• 固定資産税評価証明書
• 相続関係説明図(任意)

法定相続の場合

• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 被相続人の、10歳前後から死亡に至るまでの戸籍謄本（すべて継続されたもの）
• 被相続人の除住民票
• 固定資産税評価証明書
• 相続関係説明図(任意)

遺産分割協議による分割の場合

• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 遺産分割協議書(相続人全員自署・実印押印・印鑑証明書添付)
• 被相続人の、10歳前後から死亡に至るまでの戸籍謄本（すべて継続されたもの）
• 被相続人の除住民票
• 固定資産税評価証明書
• 相続関係説明図(任意)

法定相続、あるいは遺産分割協議による分割の場合は相続人の戸籍謄本や住民票など共通する部分も見られますが、いずれにせよ数多くの書類が必要なことが分かります。相続手続きの期限を過ぎないよう、早めに準備しておきたいものです。

不動産売却における必要書類

不動産会社に依頼する時

• 物件購入時の重要事項説明書
• 登記済権利書または登記識別情報
• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 売買契約書
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

まず、不動産会社に仲介を依頼する時には、物件を問わず上記のような書類が必要となります。他は戸建てやマンション、土地など物件の特徴によって変わってきますので、詳しくは不動産会社にお尋ねください。

売却の時

• 実印
• 印鑑証明書
• 本人確認書類

売却の際に必ず必要なのが、実印と印鑑証明書、そして免許証やマイナンバーカードといった本人確認書類。その他はマンションや戸建て、土地に関わらず住民票やローンの残高証明書、パンフレットなどが必要になりますから、不動産会社と相談しながら揃えましょう。

相続した不動産の分割方法は？

不動産を相続する場合、相続人が1人とは限りません。特に不動産や車のように形あるものだと、どのように分ければ良いか迷ってしまいがち。そこで、一般的な分割方法についても知っておきましょう。

共有分割

これは、主に遺産を「法定相続割合」で分割する方法。つまり、元々相続する権利がある人たちに、法律で定められた割合で遺産を分けるというものです。相続人にとっては公平な印象ですが、その分所有者が二次相続、三次相続と次々に増えていくリスクもあります。

換価分割

これは相続した不動産等を売却し、現金化してから得られた利益を分割するというもの。これも法定相続分で公平に分配できる方法で、かつ取り分が分かりやすいのがメリットです。ただし、売却にかかる費用や手間を考えておかなければなりません。

現物分割

これは亡くなった方の現金や不動産、車といった財産を「現物のまま」分配する方法。それぞれに単独所有が可能なので、法的には所有者が分かりやすくなります。ただし、価値を見定めて均等に分けられれば良いのですが、それがなかなか難しいため、不公平感が生まれやすいというデメリットも。

代償分割

これは「代償」という名の通り、相続人の中で特に多くの財産を相続した人が、他の相続人に対して代償となる金額を支払うことで不公平感を調整する方法。しかし、支払う側が相続した財産が不動産や土地など有形のものがメインの場合、代償金の負担が大きくなるというデメリットも存在します。

名義変更の方法

不動産を売却する際には「名義変更」を行う必要がありますが、これは2024年4月以降、相続から3年以内に義務化されることが決まっています。この方法には「遺言による分割」、「法定相続」、「遺産分割協議による分割」と3つ存在するため、確認しておきましょう。

• 遺言による分割：遺言に従って名義変更を行うが、内容に納得いかない場合は遺産分割協議の必要が生まれる
• 法定相続：法定相続割合に基づき、共有名義のままにする
• 遺産分割協議による分割：相続人同士で話し合い、遺産の分割方法を決める

この時、不動産を売却してその利益を分配する場合には、相続人の「共有名義のまま売却」するのが望ましい、と覚えておくと良いでしょう。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際には、注意点もあります。共有名義の場合は1人の意志では難しい面もあるので、しっかり確認したいものです。

売却期限は3年程度と考え、信頼できる不動産会社を探す

まず、相続した不動産の売却期限は「3年以内が目安」となります。これは不動産売却において定められている「取得費加算の特例（譲渡取得にかかる税金が軽減される）」、および「相続空き家の3,000万円特別控除（売却益が3,000万円以内なら控除が受けられる）」という2つの特例の期限が、おおむね相続から3年以内とされているからです。

スピーディーに、かつ納得のいく結果を得るためには、信頼できる不動産会社を探すことがポイント。特に相続不動産の売却に関して経験豊富かどうかを重視し、対応や査定額などを見ながら選びましょう。

共有名義の場合は相続人全員の意志を確認し、単独登記型なら贈与にならないよう注意

共有名義の場合、相続人全員が合意していなければ不動産を売却することができません。売ることだけでなく「いくらで売るか」についても同意が必要ですから、注意してください。また、単独登記型（特定の相続人が単独で取得）で、売却後にそのお金を相続人に分配する方式を取るのであれば、法的には「贈与」と見なされる恐れもあるため、遺産分割協議書に換価分割目的の分配であることを記載しておかなければなりません。

所有期間は親の購入日を参考にし、住む場合と住まない場合の税金特例を確認

相続不動産の取得費は、基本的に親の購入日を引き継ぎます。これは譲渡所得が発生する際、所有期間によって税率が決まるからで、所有期間が5年以下か5年超かによって変わってくるのです。

また、相続した家に住むかどうかによって、受けられる税金特例が違う点も押さえておくのが良いでしょう。基本的には住んだ方が、利用しやすい特例が増えるようです。

取得費が分からない時は、代替資料を探す

取得費に関しては所有期間同様、親の購入額を引き継ぐのが一般的。しかし、もし取得費が分からない時には、譲渡価格の5％を示した「概算取得費」等の代替資料を用意しましょう。